马来西亚买房流程 2026：律师费、印花税与交屋期限

马来西亚买房流程 2026 其实是两套完全不同的流程，顶着同一个名字。向发展商买，联邦法规替你决定了付款进度、交屋期限，以及它迟交要赔你多少。向别的屋主买（sub-sale），这些几乎一条都不适用 —— 时间表由你和卖家自己写，没人在背后替你撑着。

不会变的是那笔账。律师费由一份 2023 年宪报的法令定死，印花税由 Stamp Act 1949 定死。两个都是公开的，签任何东西之前就能算出来 —— 偏偏 confirm 一件事：大多数人第一次看到这些数字，是在账单送到手上那天。Alamak。所以先把它们摊开。

一句话：你能预先算清楚的只有两笔 —— 律师的法定收费，首 RM 500,000 收 1.25%、之后 1%（可议价的上限之内）；以及转名印花税，首 RM 100,000 收 1%、到 RM 500,000 那段收 2%、到 RM 1,000,000 收 3%（超过这个数另有一档，官方没公布税率）。2026 年财政预算案提案价格不超过 RM 500,000 的首间住宅继续全免转名与贷款两份文件的印花税。

• 律师费：首 RM 500,000 收 1.25%（最低 RM 500），之后 1%。买卖收一次、贷款文件再收一次；向发展商买走的是折减表。
• 印花税：转名 1% / 2% / 3%（到 RM 1,000,000 为止，超过另有一档），贷款合约另外 0.5%。
• 不超过 RM 500,000 的首间住宅：2026 年财政预算案提案两份文件全免，适用于 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署的合约。
• 没人提醒的那个倒数：在马来西亚签署的文件要在签署后 30 天 内盖印花（境外签署则从文件送达马来西亚起算 30 天），否则罚款开始计。

下面讲：事情发生的先后顺序、每个专业人士依法能收你多少、印花税怎么算，以及发展商欠你的那几个期限。这篇只谈流程与官方费用 —— 它不评论房价，也不替你决定该不该买，那是另一笔账。

两种买法先后顺序律师费

两种买法，两套规则

先搞清楚自己在做哪一种，因为保障完全不一样。

• 向持牌发展商买 —— 适用 Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 及其法规，你的买卖合约是法定格式，不是律师自由起草的。有地房产（排屋、半独立、洋房）用 Schedule G；分层产业（公寓、组屋、apartment、townhouse）用 Schedule H。
• 向别的屋主买（sub-sale） —— 没有法定格式、没有法定交屋期限；能拿到什么完成期限和救济，全看你自己谈进合约里，签之前务必看仔细。

第二条是最多人搞错的地方。没有任何全国性规定说二手买卖必须在几个月内完成。如果时间表对你很重要 —— 你要向房东发退租通知的话它就很重要 —— 那就在签之前写进合约里。

顺序：什么时候发生什么

向发展商买

1. 查执照、查广告与销售准证、查土地地位 —— 全部都在钱出去之前做。
2. 签合约，付 10%。国家房屋局把顺序讲得很直接：第一笔付款的日期和买卖合约的日期是同一天。发展商在没有买卖合约的情况下不能收取任何款项，也不能收取没有其合格建筑师或工程师签署证明支持的分期款。
3. 办贷款 —— 合约的约束力不看银行后来批不批贷，能确认的先确认。律师另外准备贷款与担保文件，收费与买卖那部分分开计。
4. 分期付款按合约 Third Schedule 随工程进度走：地基 10%、结构框架 15%、墙体连门窗框 10%、屋顶／电线／水管／内部通讯线槽 10%、室内外装饰面 10%、污水工程 5%、沟渠 2.5%、道路 2.5%。每一笔都在收到发展商书面通知后 30 天 内到期。
5. 交吉（vacant possession），水电已可接驳：17.5% 到期；另有 2.5% 须在交吉且转名文件或地契交付后才到期。
6. 最后 5% 由发展商律师以 stakeholder 身份保管 —— 交吉后 8 个月 放 2.5%，24 个月 放剩下的 2.5%。这两个日期就是你处理缺陷时的筹码：先查清楚实际已经放了多少，别假设整笔 5% 都还压着。

二手买卖（sub-sale）

1. 下 offer、付订金。我们没查到任何法规为二手买卖规定金额或由谁保管 —— 付钱前请以书面问清楚：金额多少、谁在保管、退款条件是什么。
2. 委任你自己的律师并签约，按 offer 里谈好的金额补足订金余款 —— 补到 10% 是常见做法，但实际数字以你自己的合约为准。
3. 贷款批准，银行做估值。
4. 转名文件与贷款合约盖印花 —— 签署后 30 天 内。
5. 到州土地局办转名登记（租赁地或有限制的地要先拿州政府同意），然后完成交易、拿钥匙。

律师依法能收你多少

这一段值得看两遍，因为它不是报价，是 Solicitors’ Remuneration Order 2023 定的法定收费表 —— 2023 年 7 月 12 日以 P.U.(A) 207 宪报颁布，7 月 15 日起生效，取代 2005 年那一份。

• 一般买卖（二手） —— 首 RM 500,000 收 1.25%（最低 RM 500），之后 RM 7,000,000 收 1%；超过 RM 7,500,000 的部分可议，但不得超过该超额的 1%。
• 向发展商买 —— 走折减表：RM 50,000 或以下收 RM 500；到 RM 250,000 收上表的 75%（同样以 RM 500 为最低收费）；到 RM 500,000 收 70%；到 RM 1,000,000 收 65%；超过 RM 1,000,000 收 50%。
• 贷款与担保文件 —— 按贷款额走同一结构的收费表，发展商案件同样有折减。按 Stamp Act 1949 第 4(3) 款所指的附属文件（subsidiary instrument），收全额收费的 10%，最低 RM 500，最高 RM 2,000。以后转贷时的同一张收费表也适用，另外注销旧押记（discharge of charge）还有一笔独立的固定费用。

谈价之前先知道三件事。律师可以给最多 25% 折扣 —— 但只限一般收费表，发展商那张折减表不能再折，而且条文写的是「可以」不是「必须」。律师不得向你收费，如果他同时代表这宗交易的另一方。还有，代表你这个买方的律师可以同时代表你的银行，这就是为什么常常一家所包办两份档案。

⚠️ 编者注：收费表管的是律师费。杂费（disbursements）—— 查册、登记、副本盖印、快递 —— 是另外加的，我们找不到任何官方收费表在规范它。请在问收费的同时，要一份书面的杂费估算，否则你谈好的数字不会是你最后付的数字。该法令也允许对未付的费用与杂费收取每年 8% 的利息，自催缴后一个月起算。

印花税，以及 30 天的倒数

要盖印花的是两份不同的文件，算法也不同。转名文件按 Stamp Act 1949 First Schedule 的 Item 32(a)：首 RM 100,000 每 RM 100 收 RM 1.00，RM 100,000 以上至 RM 500,000 每 RM 100 收 RM 2.00，超过 RM 500,000 每 RM 100 收 RM 3.00 —— 也就是 1%、2%、3%，以成交价与市价孰高者计。贷款文件按 Item 27：每 RM 1,000 或其零头收 RM 5.00，即你借款额的 0.5% —— 这是首购族最常漏掉的一条。

⚠️ 编者注：超过 RM 1,000,000 之后还有第四档，即 sub-subitem 32(a)(iv) —— LHDN 自己的印花税法令清单里提到它。我们不打算给这一档一个数字：LHDN 官网唯一连出去的 Stamp Act 文本，是 2014 年 7 月 1 日的版本，早于这一档，而我们能连上的现行官方页面都没有写出税率。买价超过 RM 1,000,000 的话，这个数字请直接问 LHDN 或你的律师 —— 别向任何网站拿，包括这一个。

首购豁免

马来西亚公民购买价格不超过 RM 500,000 的首间住宅，转名文件与贷款合约两者的印花税全免 —— 这项安排已确认适用于 2021 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日签署的合约。2026 年财政预算案提议把同样的 100% 豁免再延长 2 年 —— 适用于 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日签署的合约。

⚠️ 编者注：下面这项豁免延长和非公民税率调整，出处都是 2026 年财政预算案演词本身 —— 财政部的税务措施附录，不是宪报颁布的法令通知。预算案提议通常会在生效日前完成立法，但截至 2026 年 9 月 12 日，我们在 lom.agc.gov.my 找不到对应的生效法令。签约前请自行确认这项豁免是否已经生效。

两个诚实的限制。天花板就是 RM 500,000；我们找不到任何官方来源公布 2026 年超出这个门槛的部分豁免 —— 也就是说，只要首套住宅价格超过 RM 500,000，整个房价都要按标准税率算，不是只对超出的部分收税。另外，你算不算首购族是靠一份法定声明书（statutory declaration）认定的，不是凭感觉 —— 这题问你的律师。如果卡住你的是头期而不是印花税，那些计划在首购房贷计划 2026 讲过了。另外一条：2026 年财政预算案提议把非公民个人（马来西亚永久居民除外）与外国公司购买住宅的固定税率，从 4% 调高到 8%，适用于 2026 年 1 月 1 日起签署的转名文件 —— 同样是提议，见上面编者注的提议／生效区分。

MM2H 除 SEZ 类别外，每一档都有强制购屋门槛——RM600,000、RM1,000,000 或 RM2,000,000，视档次而定，见我们的MM2H 指南。

30 天内盖印花，否则要付代价

在马来西亚签署的文件必须在签署后 30 天 内盖印花。逾期 3 个月 以内，罚 RM 50.00 或不足税额的 10%，以较高者为准；超过 3 个月 则是 RM 100.00 或 20%，同样取较高者。通常律师会用 LHDN 的 STAMPS 系统去盖，但那个倒数是绑在你的文件上，不是绑在他的行事历上。

还有一个正在悄悄发生的改变。LHDN 正分阶段推行印花税自评制：第一阶段自 2026 年 1 月 1 日起，涵盖租约、security（担保）类文件 —— 你的贷款文件就在这一类 —— 以及一般盖印；第二阶段自 2027 年 1 月 1 日起，纳入不需政府估价的产业转名；第三阶段在 2028 年 1 月 1 日。自评制下由缴税人自行申报税额，并须自缴税之日起把文件与相关记录保存 7 年。

一张表看完整笔账

最后三行故意不写数字。本文没能核实这几项有没有公开收费表，宁可留白，也不复述一个猜出来的数 —— 没查到不等于不存在。

向发展商买：站在你这边的几个期限

这些写在法定格式的合约里，意思是发展商既没得选，也不能悄悄删掉。

• 交吉期限 —— Schedule G 是自合约日起 24 个月，Schedule H 是 36 个月。逾期的话，发展商须按房价每年 10% 逐日计算赔偿（liquidated damages），一直算到你真正接管为止。
• 公共设施（Schedule H）—— 同样是 36 个月；逾期按房价最后 20% 的每年 10% 计赔。
• 缺陷保修期 —— 交吉后 24 个月。你发出书面通知，发展商须自费在收到通知后 30 天 内修好。要用留得下证据的方式 —— 信函或电邮给发展商，不是发 WhatsApp 给工地主管。
• 购屋者仲裁庭（TTPR） —— 须在入伙证书日期或缺陷保修期届满后 12 个月 内提出，索赔额不得超过 RM 50,000。

同一份合约也把义务指回你这边。收到书面付款通知后 21 个工作天 内没付清分期款 —— 而且你的 end financier 拖延也算在你头上 —— 就要按每年 10% 逐日计息。分期款连同利息拖欠超过 28 天，发展商可以发挂号信着手取消合约。

拿钥匙那天的钱也要预算进去。有地房产在交吉时先付 6 个月 的服务费，之后按月预付，直到地方政府接管这些服务为止。分层产业则是 1 个月 押金加 3 个月 预付的维修费，另加相当于服务费 10% 的储备基金（sinking fund，供日后大型维修用，不是拿去还债），同样是押金加预付。这些都还不是装修预算。那笔储备基金与每月管理费到底怎么定，另有专文。

⚠️ 编者注：国家房屋局那份购屋指引仍在用旧称 CFO（入伙纸），而现在工程完工时实际发出的是 CCC（Certificate of Completion and Compliance）—— 我们没能从官方来源核实那页最后更新的日期，也没能核实 CFO 改成 CCC 的确切生效时间。上面这些期限是直接引自宪报版的 Schedule G 与 Schedule H —— 但你如果在看那一页，请自行把 CFO 读成 CCC。

付钱给任何人之前，先查三件事

1. 发展商的执照，和它的广告与销售准证。两者都必须有效且仍在期限内，不是印在宣传册上就算数。国家房屋局在 teduh.kpkt.gov.my 提供私人房屋发展项目与发展商的公开查询。
2. 土地地位。永久地契、租赁地（连到期日）、还是马来保留地 —— 剩余年限短的租赁地，既是法律问题也是贷款问题。查法是到土地局或州注册处做产权查册。
3. 你名下已经有几笔房贷。国家银行的长期措施把第三笔房屋融资的贷款成数（LTV）上限定在 70%。要把它读成天花板，不是保证 —— 任何一笔申请银行肯借多少，仍然是银行的决定。如果是贷款买房，银行可以把火险列为贷款条件，但必须让你向 panel 以外的保险公司买 —— 见本站房屋保险这篇。

Walaoeh 结论

在爱上某个单位之前，先把固定成本算出来。律师收费表和印花税分级（到 RM 1,000,000 为止）都是公开的，也不随市场浮动：这是整笔账里，你可以在任何人开口要订金之前好几个星期就大致估出来的部分 —— 2026 年财政预算案的首购豁免和非公民税率，目前还是提议，不是已经确定的事。其余的 —— 估值、杂费、银行的胃口 —— 都是报价，而报价值得你要一份书面的。

真正会伤到人的是两个日期。30 天 的盖印花期限，会把一个行政疏忽变成罚款。还有向发展商买时那 24 或 36 个月 的交吉期 —— 很多人当它是营销估计，它其实是带着赔偿率的合约期限。两个都写进日历。

常见问题（FAQ）

资料来源

上面每一个数字都来自联邦法规或马来西亚官方页面，核实日期 2026 年 9 月 12 日。

• Solicitors’ Remuneration Order 2023 [P.U.(A) 207] —— 联邦宪报原文，由马来西亚律师公会（法定专业团体）托管。这份收费表是附属法规，不是行业公会的价目表。
• Stamp Act 1949 [Act 378] —— Laws of Malaysia 重印本，First Schedule Item 27 与 Item 32 · Finance (No. 2) Act 2023 [Act 851]，加入 Item 32(aa) 的那一份。
• 2026 年财政预算案税务措施，附录 14 与 15 —— 财政部预算案门户。
• LHDN —— 印花税罚则 · 印花税自评制（STSDS） · 印花税法令清单，提到 sub-subitem 32(a)(iv) 的那一页。
• Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015 —— Schedule G 与 Schedule H 的宪报原文，由 KPKT 发布。
• 国家房屋局 —— 给购屋者的提醒 · TEDUH 发展商与项目查询。
• 国家银行 —— 贷款成数（LTV）措施 · LHDN STAMPS 电子盖印 · JKPTG —— 土地行政。

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