房贷转贷 2026：锁定期、律师费与印花税

信上说月供又要起了，家族群组秒回一句：转贷咯，很简单的。群组里没有一个人看过赎回信。Alamak. 转贷说起来简单，做错了很贵 —— 因为大部分成本根本不是利率，而是一串早就写死在法令里的收费，加上一个从你签名那天开始跑的期限。

转贷里几乎每一个数字，在你申请之前就是公开的。律师费是一道宪报法令里的收费表；印花税是 1949 年一部法令附表里的一个项目。锁定期的罚款不公开 —— 但「银行必须告诉你它怎么算」这条规则是公开的。

一句话答案：转贷是用一笔有抵押的贷款换掉另一笔，在纸上就是解除旧押记、再设立新押记。新抵押文件按《Solicitors’ Remuneration Order 2023》第三附表算 —— 首 RM500,000 抵押或融资额 1.25%（最低 RM500），接下来的 RM7,000,000 收 1% —— 而律师最多可以给 25% 折扣。解除旧银行押记是第四附表里另外一笔固定费用，第一份地契 RM400，而那张表一分折扣都不准给。主文件的印花税，依《Stamp Act 1949》第一附表第 27(a)(iii) 项，是每 RM1,000 或其零头 RM5.00，附属文件封顶 RM10.00，而全部都要在 30 天内盖印。

• 先分清楚：你要做的是三件事里的哪一件 —— 以同样金额换一笔贷款、换的同时再套一笔现金出来，还是请现任银行把现有的重新安排。三种是不同的文件、不同的收费，而从 2027 年 1 月 1 日起，第二种在银行帐上的处理方式也不一样了。
• 三个时钟：在马来西亚签立的文件 30 天内要盖印；银行改条款前欠你至少 21 天通知；从银行的最终决定起 6 个月内才能把争议送去金融调解。
• 坑：大家最气的那件事，调解机构不受理 —— 定价、收费、核保与重组申请，全被列为商业决定，不在受理范围内。

先看锁定期律师费与印花换去的利率

转贷在纸上到底是什么

把广告话术拿掉，转贷就是一串文件。现任银行在你地契上持有一份押记，它必须先解除 —— 那份文件叫 discharge of charge；如果房子还没有个别地契、当初是用转让方式做的担保，那就是 deed of reassignment。位置腾出来之后，新银行放上自己的融资合约与押记。《Solicitors’ Remuneration Order 2023》把这两半分在两张不同的收费表上：第 2(c) 段把押记、押记协议、债券以及其他以担保方式签立的文件送去第三附表， 第 2(d) 段把解除押记与 deed of reassignment 送去第四附表。

这道法令依《Legal Profession Act 1976》第 113(3) 条制定，2023 年 7 月 15 日生效，并废止了 2005 年那一道。 拿旧发票去对新报价，其实是在对两本不同的规则书。真正决定金额的是一个结构上的分别：法令把「主文件」和「为《Stamp Act 1949》第 4(3) 条而设的附属文件」分开 —— 主文件收全额收费，每份附属文件收全额的 10%，最低 RM500、最高 RM2,000。 第三附表规则 5(b) 处理的正是多数人遇到的情况：如果主文件是银行那封 letter of offer、而且不是律师起草的，律师就把其中一份担保文件当成主文件收全额，其余各收 10%。 换句话说，文件份数不会让全额收费翻倍 —— 只有一份文件收全额，之后每加一份只多收一笔较小的 10% 费用。

如果你要的根本不是换一笔新贷款，而是改动现有那一笔，第三附表规则 3 适用：当银行批出额外融资、并且是在现有主文件上补盖印花来涵盖它时，律师费按「额外融资的金额」算，而不是整笔贷款。 那是个小很多的数字，值得在你开口要错产品之前先知道。

锁定期：银行必须告诉你的那几件事

锁定期是「提前还清会被收费」的那段时间。Bank Negara Malaysia 既不定它多长，也不定收多少 —— 它定的是银行必须摆在你面前的东西。《Product Transparency and Disclosure》政策文件准则 1.2.5 要求银行清楚告知任何适用的锁定期，并揭露在锁定期结束前终止贷款要付的提前还清费用、计算方法与到期时间，还要一并说明提前还清的回扣，以及 MRTA 或 MRTT 的任何回扣。

现行的就是这一份：BNM/RH/PD 028-136，2024 年 12 月 2 日发出并于当日生效，其中第 11 段自 2026 年 1 月 1 日起、第 12 段自 2025 年 7 月 1 日起生效。

数字本身只住在一个地方。该文件附录 II 的房贷 Product Disclosure Sheet 范本里，有一栏叫「Other Key Terms」，里面是两个空格：锁定期几年、从哪天起算；以及提前终止费 —— 写成「未偿还金额的百分比」或「原始贷款额的百分比」。 这两个基数不是同一回事：按原始贷款额算的，不会随着你还款而变小；按未偿还金额算的会。你自己那份 PDS 写的是哪一种，那就是要从抽屉里翻出来的文件。

同一份范本还把印花税列成「贷款额的百分比」，和 disbursement fee、processing fee 并排放在你也要付的收费里。 旁边三条准则一起看：1.2.6 要求银行说明能不能提前或超额还款、对利息或利润的影响，以及任何罚款； 1.3.3 要求改动条款（含收费）生效前至少 21 天以书面或电子方式通知； 1.3.2 要求利率变动导致月供改变前至少 7 天通知。

还有一行，份量比看起来重。准则 1.1.6：银行不得施压或强迫消费者使用它的 panel 律师，并须确保消费者使用非 panel 律师不会影响批核。 反正收费都按表走，但文件放在谁手上，是你的选择。

律师费：一张表可以谈，一张不能

最大那一行来自第三附表。Table A 按「抵押或融资金额」算钱；Table B 是折扣版，只适用于受《Housing Development (Control and Licensing) Act 1966》管辖的交易 —— 那是向发展商买的世界，所以一间已建成房子的普通转贷走的是 Table A。 第四附表则是独立的固定收费。

接下来是几乎没人被告知的一段。第 6(1) 段允许在第一附表 Table A 与第三附表 Table A 上给最多 25% 折扣， 第 6(2) 段则写明第一附表 Table B、第二附表、第三附表 Table B、第四附表、第五附表与第六附表一律不得给折扣。 两条对照上面那张表，一份合法报价的形状就出来了：按融资额算的那一行可以少掉四分之一，解除旧押记那一行一分都不能动。

谁代表谁也是定死的。律师在一宗融资交易里只能代表一方， 也不得在同时代表另一方时向该方收费 —— 除非没有利益冲突、而且是第四与第五附表那些文件。 第四附表还会对半分：解除押记如果由银行的律师起草并见证签署、再送去借款人律师处完成，两边各收适用费用的 50%。

收费表之外是代垫费用，而法令把它列出来而不是任它开口：查册费、任何登记册或纪录的摘录费、额外工作的费用，以及不超过 RM100 的杂费；收费表本身已经包含律师与职员的时间、一般必要的出席，以及正常影印。 如果是租赁地契，还会多一项：向州政府或法定机构申请转让、押记或租赁同意书，第五附表定为对价或融资额 RM100,000 以下每宗不低于 RM200、RM1,000,000 以下 RM500、超过则 RM3,000，但只申请押记同意的每宗仅 RM500。 见证签署第一份 RM100，附见证证明书则 RM200。 另外，欠着的律师费不是免费的钱：自催收后满一个月起，代垫费用与律师费可以按年息 8% 计息。

估价是这里唯一一笔没法干净印出数字的成本。估价费是「法定收费表」而不是报价 —— 表在《Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers》相关规则的第七附表（规则 48），由估价师、估值师、房地产代理与产业经理局公布，而且按估价用途分成好几套。两点要说：该局已把官网搬去 lpeph.gov.my；截稿时它收费页第一项的正文里夹着一条与估价无关的商业链接，所以那一页上的数字本文不转载。 买房那一边的帐 —— 第一附表的买卖收费表与转名的从价印花税 —— 看 买房本身那一笔账怎么算；那些级距本文刻意不重复。

新文件的印花税

印花税是对「文件」收，不是对「交易」收，所以问题从来不是「转贷的印花税多少」，而是「哪几份文件要盖印、按哪一项」。有抵押的房贷，答案是《Stamp Act 1949》第一附表第 27 项：当押记是为支付或偿还款项而设的唯一、主要或首要担保时，第 (a)(iii) 小项收每 RM1,000 或其零头 RM5.00。 第 22(1)(b) 项再把贷款文件本身拉进同一个税率：任何金额的债券、契约或贷款文件，按「与同额押记相同的从价税」计。

那一句里有四个字在真正干活：或其零头。融资额只要比整千多出几块钱，就按进位到下一个整千来算 —— 这就是为什么报出来的印花税，和你心里那个百分比永远差一点点。

省下来的地方在第二份文件。第 27(b) 项对「附属、辅助、附加或替代担保」按主担保税额的五分之一收，且不超过 RM10.00，前提是主担保已妥当盖印；第 22(2)(a) 项对第 22 项下的文件也是同样写法。 也就是说，一整套文件里只有一份承担从价税，其余是象征性的 —— 而这完全取决于主文件先被正确盖印。

期限很短，而且不能商量：在马来西亚签立的文件要在签立日起 30 天内盖印；在境外签立的，则是运抵马来西亚后 30 天内。 错过了，期限后 3 个月内补盖是 RM50 或少缴税额的 10%（以较高者为准），超过 3 个月是 RM100 或 20% —— 这套税率自 2025 年 1 月 1 日起生效。

今年还有一件事在所有人脚下换掉了，而且正好压在转贷文件上。LHDN 正按文件类型分阶段推行印花税自我评估制度：第 1 阶段自 2026 年 1 月 1 日起，涵盖租约与租赁、担保类文件与一般盖印；第 2 阶段自 2027 年 1 月 1 日起，涵盖不涉及估价的产业转名；第 3 阶段是 2028 年 1 月 1 日。 房贷押记就是担保类文件，所以今天签的转贷已经在自评阶段：要有税务识别号 TIN、用 MyTax 登入、上传文件、填 STSDS 表格、自行评估税额、在规定期限内缴付，并把文件与所有相关纪录自缴税日起保存 7 年。 自评把文书作业、以及算错的风险，都搬到缴税人或其委任代理人身上。

只有两道减免，而它们是写给谁的

坊间流传一句话：转贷只需就「超过原本欠款的那一部分」缴印花税。值得把出处说清楚 —— 在 LHDN 自己公布的印花税法令清单上，真正这样做的两道减免，都是写给伊斯兰融资的。

第一道是《Stamp Duty (Remission) Order 2010》[P.U. (A) 376]，2010 年 10 月 25 日制定、11 月 4 日宪报。它把「客户与融资方依据 Bank Negara Malaysia 伊斯兰金融咨询理事会认可的教法原则签立、为了把现有贷款的融资方案从传统换成伊斯兰」的文件，减免到「按现有贷款本金余额应缴的税额」为止 —— 前提是现有贷款文件已依第 22(1)(b) 或 27(a) 项妥当盖印。 那就是传统换伊斯兰的转贷，用的是法令自己的字。

第二道是《Stamp Duty (Remission) Order 2011》[P.U. (A) 81]，2011 年 2 月 28 日制定，对「重新安排或重组现有伊斯兰融资」的文件做同样处理。 它把自己的用词框得很窄：重新安排指改变还款条件，重组指改变融资的形式、结构或其他条件。

两道都带着一个很容易漏的起草要求：被减免的文件必须写明现有贷款原本来自哪一家金融机构，以及那笔贷款的本金余额。 签之前跟律师提，不要等盖完印再说。

两条边界，直说。LHDN 的豁免与宽减页写明：《Stamp Act 1949》第 15 或 15A 条的宽减申请，是给公司重组、公司合并，或关联公司之间的产业转名用的，向最靠近的州总监办事处提出 —— 那是公司的宽减，不是家庭的。另外，那些豁免或宽减房贷合约印花税的法令，写法都是「用来融资购买一间住宅产业的贷款合约」：例如 P.U. (A) 366/2016，在 LHDN 清单上的描述是「由买卖合约上具名的马来西亚公民签立、用来融资购买一间不超过 RM500,000 的首间住宅产业的贷款合约」。 某一份文件是否落在某一道法令里，是 LHDN 说了算 —— 假设之前，先打一通 HASiL Contact Centre 603–8911 1000（平日 9:00 至 17:00）。

MRTA、MRTT 与你已经买下的那份保障

MRTA 与它的伊斯兰对应产品，是转贷里最安静的一行：你买的那份保障，绑在一笔即将消失的贷款上。这里的官方规则全是行为规则，而它们就是你手上仅有的筹码。

准则 1.1.7 要求银行说明贷款附带的任何保险或 takaful 要求与所需保额 —— 明文点名 MRTA、MRTT 与 MLTT —— 并且在伊斯兰融资产品上说明：银行只能融资 MRTT 或 MLTT 的费用，不能融资 MRTA 的费用。 准则 1.1.8 更该读两遍：银行必须告知你「没有义务向它的保险或 takaful panel 购买任何保障」，并且未经你的明示书面同意，不得代你向该 panel 买任何保单或证书。 如果放款清单上冒出一笔你从没签过字的保费，那就是要引用的句子。

要离开的时候，相关义务是回扣：准则 1.2.5 要求银行连同提前还清费用一起，告知 MRTA 或 MRTT 的任何回扣。 至于「已经转让给旧银行的保单，在贷款赎回后会怎样」，没有任何官方页面写过，所以本文不说。请在赎回日之前，以书面向签发该保单或证书的保险公司或 takaful 营运商查询。

有一个融资上的点值得带进对话。Bank Negara Malaysia 推行传统房贷合约标准化文件时（自 2013 年 1 月 1 日起，适用于本金 RM500,000 及以下的合约）说明：本金只指「购买价格那部分的贷款额」，而贷款本身可以延伸涵盖装修费、MRTA 或获准的其他保费，以及律师费。 把保障与律师费做进贷款而不是现金付清，是被承认的结构，不是什么偏门做法。

套现：2027 年 1 月 1 日起改变的那条规则

这是还没传到大部分饭桌上的改变。Bank Negara Malaysia 的《Personal Financing》政策文件 BNM/RH/PD 028-130 于 2025 年 9 月 30 日发出；其中第 10.3 至 10.13 段与第 10.17 至 10.18 段，自 2027 年 1 月 1 日起生效。 这份文件本来跟房产无关 —— 第 3.2(a) 段写明它不适用于「购买住宅与非住宅产业的融资」。 第 10.3 段是例外，而它伸进了房贷。

从那天起，银行必须把房贷产品项下、用于个人／家庭用途的三种融资，当成个人融资产品处理：转贷时超出「现有房贷未偿还金额」的那一部分额外融资；与剩余未偿还余额相加后超过原始房贷额的额外融资；以及以无产权负担的产业作担保的融资。 后果写在第 10.4 段：这些金额的偿债比率计算与合约月供期限，不得超过 10 年， 与第 10.1 段对个人融资的通用上限一致。

它也改变你信用档案上的写法。第 10.7 段要求第一种情况在 CCRIS 里以房贷子帐户呈报，名称是 Personal Loan under Refinancing (Secured against Property)；第 10.8 段把第二种命名为 Personal Loan through Top-up (Secured against Property)，第 10.9 段把第三种命名为 Personal Loan Secured against Unencumbered Property。 以后看你档案的人，看到的是个人贷款，不是房贷。

例外和规则一样重要。第 10.5(a) 段写明：额外融资若仅用于装修、MRTA／MRTT、律师费，或教育与生意用途，第 10.3 与 10.4 段不适用 —— 把 MRTA／MRTT 保费、律师费或装修费借进去，不算套现。第 10.5(b) 段再加两种：你已经把房贷还下去，而新融资额加上未偿还余额不超过原始房贷额、新期限也不超过原本剩余期限；以及融资额不超过你已经预先多还的那部分。 第 10.6 段则要求银行采取合理步骤核实资金的实际用途，包括向你索取证明文件。 准备好报价单与发票。

同一天生效的还有第 10.17 段：申请任何超过 RM100,000 的新个人融资产品之前，消费者必须完成由银行或 AKPK 提供的理财教育单元。 文件并没有明说这条是否跟着转贷里被重新归类的那一段走，所以本文不作此主张。

贷款年限另有上限，而它的写法有个值得注意的地方。2013 年 7 月 5 日，Bank Negara Malaysia 即日生效宣布：个人用途融资最长 10 年，用于购买住宅与非住宅产业的融资最长 35 年，依据《Central Bank of Malaysia Act 2009》第 31(1)(a) 条发出。 这份公告是围绕「购买」写的，并没有说明这个上限在「替换现有贷款」时怎么算。那属于你申请的那家银行要回答的事，而答案应该出现在你的 Product Disclosure Sheet 上，不是论坛帖子里。

你要换去的那个利率

如果你现有的贷款是 2022 年 8 月 1 日之前签的，转贷会把它换到另一个参考利率上 —— 而做这件事的条文，明文写了「转贷」两个字。《Reference Rate Framework》政策文件第 9.1 段要求银行以 SBR 作为零售贷款的参考利率，并适用于 2022 年 8 月 1 日或之后收到的新贷款申请、现有零售贷款的转贷，以及循环零售贷款的续期。 第 9.10 段补完整：该日之前批出的贷款继续按 BR 与 BLR 计价，但转贷或续期的情况除外。 这份文件于 2026 年 3 月 27 日发出，2026 年 7 月 1 日生效。

你换过去的东西是被定义的，不是谈出来的。第 9.2 与 9.3 段把 SBR 定为基准利率、把基准利率定为现行的隔夜政策利率 OPR；第 9.4 段把你实际付的利率定为 SBR 加上一个 spread。 Bank Negara Malaysia 的消费者指南把这个 spread 描述为包含信贷与流动性风险溢价、营运成本与利润率，并且在整个贷款年期内一般固定。 会动的那部分各家一模一样，不同的是 spread。

签了之后，spread 也是被保护的那一块。第 9.8 段规定年期内上调 spread，只能反映客户信贷风险状况的变化；第 9.9 段写明银行不得为了反映自身营运成本、资金管理策略或整体违约经验而上调，也不得为了提高利润率而上调。 旁边两条时间规则：基准利率变动后 7 个工作天内要以相同幅度调整 SBR，升降对称； 月供改变前至少 7 天，要把新月供金额与生效日期告诉你。

去任何一家申请之前，先把自己的档案拉出来。CCRIS 报告列出参与机构呈报的、你最近 12 个月的融资与还款纪录，而 Bank Negara Malaysia 直说它只是评估申请时众多来源之一。 透过 eCCRIS 查自己的报告是免费的：有网络银行的马来西亚公民可以线上注册，其余的去 AKPK 办事处的 CCRIS kiosk，或透过 BNMTELELINK 提交表格。

出事时：三道门，各自不受理什么

先经投诉部这一步不是可选的。Bank Negara Malaysia 公布的流程分三步：先向你那家银行的 Complaints Unit 投诉 —— 它的页面特别提醒，业务部门或理赔部门不是 Complaints Unit —— 取得回复与最终决定；如果 14 天后仍未获回复，才把个案转去 BNMLINK。BNM 写明：没有先经过银行 Complaints Unit 的投诉，它不受理。

BNMLINK 的电话是 1–300–88–5465，海外 +603–2174–1717，平日 9:00 至 17:00，到访一律须先预约。 它公布的不受理清单还包括依《Limitation Act 1953》或沙巴、砂拉越时效条例已过时效的个案，以及要求解释合约条文的请求。

调解机构是 Financial Markets Ombudsman Service：受理其会员机构产品所致、直接金钱损失不超过 RM250,000 的争议，银行贷款包括在内。 争议必须在收到会员最终决定后 6 个月内送达，或在会员被提出后 60 天内未回复的情况下提出。 合资格投诉人包括为个人、家庭用途或小生意使用服务的消费者 —— 以及明文写着的「信贷融资的担保人」。 银行类个案要交：会员的最终决定或你第一封投诉的副本、填妥的争议表格、依《Financial Services Act 2013》第 134(1) 条或《Islamic Financial Services Act 2013》第 146(1) 条签署的披露同意书、身份证明文件，以及争议背后的贷款结单。

动手之前先把那条排除规定记住：FMOS 把一般与产品定价、收费、产品特性、信贷与核保，以及贷款重组或重新安排申请，整批列为商业决定，不在受理范围。 申请被拒不是调解事项；收的费用与当初揭露的对不上、或未经书面同意被代买保单，那是另一种投诉。而如果真正的问题是月供已经还不起、不只是贵，那要用的工具根本不是转贷 —— 那是 债务辅导与重组那条路。

Walaoeh 结论

开口找任何人之前，先把三份文件摆在面前。你现有的 Product Disclosure Sheet —— 锁定期与提前终止费写在那里，你也在那里才看得到那笔费用是按未偿还金额还是原始贷款额算。现任银行出的赎回金额。还有免费的 CCRIS 报告，最近 12 个月，和每一家银行看到的一样。

然后拿报价去对那两张收费表，不要去对另一份报价。按融资额算的那一行，法令允许最多 25% 折扣；解除旧押记的 RM400 一分都不准少。律师只能代表一方。印花税落在一份主文件上，每 RM1,000 或其零头 RM5.00，附属文件封顶 RM10.00 —— 而自 2026 年 1 月 1 日起担保类文件已经改成自我评估，那个 30 天期限与 7 年保存义务，现在也是你的事。如果打算顺手套一笔现金出来，先看日历：自 2027 年 1 月 1 日起，那一段在银行帐上是个人融资，上限 10 年，信用档案里也照这个名字写 —— 除非它只花在装修、MRTA／MRTT、律师费、教育或生意上。

常见问题 (FAQ)

资料来源

以下每一页都在 2026 年 9 月 22 日读过。《Solicitors’ Remuneration Order》取自马来西亚律师公会自挂的宪报副本，《Stamp Act》取自 LHDN 自己的重印本，两道减免法令取自 LHDN 公布的法令清单。没有使用任何银行页面、比价网站或律师楼文章。

• 《Solicitors’ Remuneration Order 2023》P.U. (A) 207 —— 宪报全文，马来西亚律师公会自挂
• 《Stamp Act 1949》—— LHDN 自己的重印本，含第一附表第 22 与第 27 项
• LHDN —— 30 天盖印期限与逾期罚则
• LHDN —— 印花税自我评估制度 STSDS：分阶段时间表与纳税人义务
• LHDN —— 豁免与宽减，含第 15 / 15A 条到底是给谁用的
• LHDN —— 印花税法令清单
• 《Stamp Duty (Remission) Order 2010》P.U. (A) 376 —— 传统方案换伊斯兰方案
• 《Stamp Duty (Remission) Order 2011》P.U. (A) 81 —— 重新安排或重组现有伊斯兰融资
• Bank Negara Malaysia ——《Product Transparency and Disclosure》2024 年 12 月 2 日发出，附房贷 PDS 范本
• Bank Negara Malaysia ——《Personal Financing》2025 年 9 月 30 日发出，第 10 段讲转贷与加码
• Bank Negara Malaysia ——《Reference Rate Framework》2026 年 3 月 27 日发出
• Bank Negara Malaysia —— 参考利率框架消费者指南
• Bank Negara Malaysia —— 2013 年 7 月 5 日措施，含贷款年限上限
• Bank Negara Malaysia —— 房贷合约标准化文件，2012 年 12 月 28 日
• Bank Negara Malaysia —— 怎么投诉，以及哪些不在它管辖范围
• Bank Negara Malaysia —— CCRIS 报告与 eCCRIS 免费查询
• Financial Markets Ombudsman Service —— 管辖范围、金额上限与不受理清单
• Financial Markets Ombudsman Service —— 什么时候提交、要交什么
• 估价师、估值师、房地产代理与产业经理局 —— 第七附表收费表