房屋保险 2026：Houseowner 与 Householder 各保什么

家里的房子「应该」保了很多年 —— 大家都这么以为，因为当年批贷款时银行好像办了什么。没有人读过那份保单。然后季候风一来，屋后的沟渠满出来，家族群组只问一个问题：到底有没有保？Alamak.

在马来西亚，「房屋保险」这个叫法底下其实是三种产品；而决定大部分结果的两条规则，根本不写在保单里：一条在 Bank Negara Malaysia 的政策文件里，讲房贷时银行能要求你买什么；另一条在《Strata Management Act 2013》里，讲你那栋楼的管理层必须替整栋楼买什么。

一句话答案：基本火险只保建筑物，只保火灾、雷击或爆炸。屋主险（Houseowner）保建筑物，范围更广 —— PIAM 在 2026 年 9 月的消费者指南里，把水管爆裂、风暴、地震和水灾都放进标准保障表，后三项要扣自负额（excess）。屋内财物险（Householder）保屋里的东西。保额应该是重建的成本，不是房子能卖多少钱；保额太低，索赔可能按比例被打折。银行可以把火险列为房贷条件，但必须让你向它 panel 以外的保险公司买；分层地契建筑物的管理层，必须替整栋楼投保至少修复价值，而且至少每 5 年重新估价一次。

• 先做这件事：找出你的保单附表（policy schedule）。它写明你买的是三种里的哪一种、保额多少、哪些风险要扣自负额。
• 三个时钟：按 PIAM 指南，出事后 30 天内把索赔和文件交上去；保单到期前，保险公司至少提前 30 个日历天通知你；要把争议送去调解机构，须在保险公司发出最终决定后 6 个月内。
• 坑：住公寓的话，管理层那份保单保的是建筑物。法令替这份保单列出的风险，是火灾、雷击、爆炸、水箱或水管爆裂或满溢、以及风暴 —— 水灾不在名单上；这栋楼有没有保水灾，要看那份保单本身写了什么。

哪一种保单整栋楼的保险重建要多少

一个名字，三种产品

Bank Negara Malaysia 的《Product Transparency and Disclosure》政策文件（BNM/RH/PD 028-136，2024 年 12 月 2 日发出并生效），规定保险公司和 takaful 营运商在你购买前必须解释什么。 它列出三种保障 —— 基本火险、屋主险和屋内财物险，每一种都有保单或 takaful 证书的版本 —— 并把第一种定义清楚：基本火险只保建筑物，只保火灾、雷击或爆炸造成的损失或损坏。

PIAM（马来西亚普通保险协会，普通保险公司的法定行业公会）在 2026 年 9 月的消费者指南里补上另外两种。标准的屋主险保住宅建筑物 —— 有地房屋、组屋或公寓 —— 包括固定装置与配件、车库、墙、大门和围篱。 标准的屋内财物险，保属于你、你的家人或租住你出租屋的租客的家居物品和个人物品。 指南把房屋保险描述为：保纯粹作住宅用途的建筑物和／或屋内财物。

PIAM 的网站再加了第四个标签 All Risks，形容为范围最广、只排除明文列出的项目；并说屋内财物险适合不拥有房子的租客。 至于把单位出租的屋主，PIAM 提到出租屋可能另有房东保障等专门产品。 如果你是租客，另一半要看的是租约本身。

有一个结构性的原因，解释为什么两份同名保单可以不一样。BNM 在 2016 年发出的汽车与火险费率分阶段开放政策文件，让火险费率表（Fire Tariff）里已定义的产品 —— 它自己举的例子正是「House owner」和「Householder」—— 继续按费率表定价；而 2016 年 7 月 1 日起推出的新产品，则由各保险公司按自己的模型定价。 PIAM 在 2023 年 3 月的水灾声明里，仍然写着「tariff houseowner and householder policies」。 同样叫房屋保险的产品，可能属于其中任何一种；所以下面每一节，最后都回到同一份文件：你的保单附表。

标准保单列了什么

PIAM 指南用一张表列出标准保障：一栏是建筑物（屋主险），一栏是屋内财物（屋内财物险），照录如下。指南里标了两个星号的风险 —— 风暴、地震或火山爆发、水灾 —— 要扣自负额，金额以你的保单附表为准。

决定索赔结果的，往往是两条屋内财物规则，而不是风险清单。任何单件价值超过屋内财物总保额 5% 的物品，都必须另外申报 —— 家具、钢琴、风琴、家电、收音机、电视、录像机和音响器材除外。白金、黄金和银器、珠宝和皮草的总值，不得超过屋内财物总保额的三分之一。 暂时搬离家里的物品，最多保屋内财物总保额的 15%，但若是拿去出售、展览或放进家具仓库则不保。

「盗窃」指的是闯入。BNM 的披露规则要求保险公司告诉你：没有强行、暴力进出的证据，屋内财物险不赔盗窃。

标准保单不保什么，PIAM 列了：战争或军事冲突造成的损坏；辐射与核能风险；恐怖主义相关损失；房子无人居住期间的水管爆裂损失；地陷、土崩、暴动、罢工和恶意破坏（可另外加保）；以及间接或财务损失（租金保险除外）。 PIAM 列出的加保项目包括：平板玻璃、风暴对大门和围篱等户外装置的损坏、房子空置超过 90 天、包括家佣盗窃在内的全面盗窃保障，以及更高的公众责任上限。

公众责任这一项，官方文件说法不一致。PIAM 的表把它列为标准保障，上限 RM50,000； PIAM 在 2026 年 8 月 19 日的声明也说，标准屋主险一般提供 RM50,000 的上限，可以另外加保提高。 但 BNM 的屋主险／屋内财物险产品披露表范本 —— 明言只是示例 —— 把「liability to third parties for accidents in your house」列为要另付保费的附加保障。 你手上那份产品的披露表，才是答案。

同一份 2026 年 8 月的声明也谈到家用电动车充电：标准屋主险和火险保火灾，不论起火源头是什么，前提是符合保单条款、没有欺诈、蓄意行为或其他违约。 固定接线的充电器可能被归入建筑物部分的固定装置；PIAM 建议装好后通知保险公司。

水灾与土崩：「标准」两个字要看仔细

有一点 PIAM 前后一致。它在 2025 年 9 月 4 日的声明说，基本火险往往不保地震、水灾、风暴和其他气候风险，大部分可以另付保费加保；屋主险和屋内财物险则把地震列为标准保障。 它在 2025 年 11 月的文章说，屋主险和屋内财物险把水灾、风暴和地震列为标准保障；基本火险只保火灾、雷击或家用煤气爆炸，水灾或风暴要另外加保。

土崩是缺口。同一篇文章写明，标准屋主险和屋内财物险不保山崩和土崩，住山坡或高风险地区的屋主应考虑加保。 BNM 的披露规则也点名同一项加保：屋主险或屋内财物险可以延伸至地陷、土崩、暴动、罢工和恶意破坏。 PIAM 表里的水灾那一行，也带着同样的限定 —— 水灾，但不包括地陷或土崩造成的损失或损坏。

到这里，文件又各说各话。PIAM 自己的网页把「flood coverage」列为可选附加保障， BNM 2016 年的费率文件也把「Flood」列为火险附加保障的例子， 而 BNM 的披露表范本却把水灾放进屋主险的示例保障里。 答案只在你保单附表的那一行，其他都不算。

大水灾之后，还有一个时限会拉长。BNM 的理赔规则给理赔估算师 14 个工作天完成非车险评估，但特殊情况除外 —— 大水灾这类天灾损失就被点名列为特殊情况之一。

有房贷时：银行可以要求什么

借款人常听到一句话：银行不能逼你买它的保险。这句话只对一半。BNM 的《Prohibited Business Conduct》政策文件（BNM/RH/PD 028-21，2016 年 7 月 15 日起生效）写明：在房屋融资的情况下，金融机构要求消费者购买火险或火险 takaful、或房贷递减定期保险（MRTA／MRTT），不算违规行为。保护在它的注脚里：金融机构可以提供它 panel 的报价，但必须让你选用 panel 以外的保险公司或 takaful 营运商。

所以，银行可以要求你买，但由谁承保由你选。披露规则从另一边说同一件事。标准 1.1.7 要求银行说明贷款附带的任何保险或 takaful 要求，以及所需的保障。 标准 1.1.8 要求银行告诉你：你没有义务向它的 panel 购买，而且没有你的明示书面同意，不得代你向 panel 购买保单。 这条标准要求银行说明它需要什么保障，但没有替它定下金额。去别家买之前，先请银行以书面列明要求，确保你带回去的保单符合。

PIAM 的网站说得直接：大部分房贷机构都要求房屋保险。 下面讲的「按重建成本投保」规则，不论保单是谁安排的都适用。

房贷保障是另一种产品，用途也不同。BNM 形容，随房屋融资要求的 MRTA 或 MRTT，主要是在借款人身故时，保障家人不至于失去房子；并指出借款人可以向不要求捆绑 MRTA 的其他银行借贷。 它不保建筑物本身。换贷款时 MRTA、MRTT 怎么处理，请看转贷那篇。

分层地契：整栋楼依法必须保什么

组屋、公寓、共管公寓和其他分层地契发展项目，只要在西马半岛或纳闽联邦直辖区 —— 《Strata Management Act 2013》只适用于这些地方 —— 替建筑物投保，是法令加在管理层身上的义务。第 93(1) 条规定：依法负责维修与管理建筑物的任何人或团体，必须以一份「损毁保单」（polisi kerosakan）向持牌保险公司为建筑物投保。 这项义务会从发展商交到联合管理机构（JMB），再交到管理机构（MC）；第一次常年大会要确认接手发展商买的保险。

第 93(2) 条定义这份保单。建筑物因火灾、雷击、爆炸、水箱或水管爆裂或满溢、风暴，或保单列明的其他事故而被摧毁或损坏时，保单必须负担：重建或以同类建筑物替换，状况不比全新时差；修理或修复受损部分，达到同样标准；清理残骸的费用；以及建筑师和其他必要专业人士的酬金。 法令自己的清单没有点名水灾。你那栋楼有没有保水灾，要看那份保单列了什么。

第 94 条定下保额的底线：至少是最新一次估价所显示的修复价值；修复估价必须由注册估价师至少每五年做一次，费用从 maintenance account 支付。 第 93(3) 条允许保单把赔偿上限定为某个金额，但不得低于那个估价。 损毁保单以外，第 98 条允许管理层在业主以特别决议指示时，为其他风险投保； 房屋部的分层管理手册，把「购买损毁保单以外的保险」列为特别决议的用途之一，特别决议要提前 21 天通知、四分之三多数通过。

保费不是另一张账单。KPKT 手册写明：保险费不能跟每月管理费分开收，因为替建筑物和公共产业投保是管理层的责任，钱从 maintenance account 出。 管理费怎么算、Tribunal 怎么告，请看分层地契那篇。

2015 年条例里有两条附例，把整栋楼的保单拉到你自己的单位上。附例 3(6) 规定：业主书面要求并缴付不超过 RM50 的费用后，管理层必须提供依法或按特别决议购买的所有保单副本，以及最近一期保费的收据副本。 附例 8(7) 规定：你的单位若有损坏，而这项损坏被管理层保单排除在外，你必须自费、在管理层规定的时间内修好 —— 否则管理层可以代修，再向你收费。 这些附例约束管理的每一个阶段，从发展商到管理机构。

第 97 条是有地分层业主要知道的例外。这一部分规定的保险，不适用于「地段单位」（petak tanah／land parcel）；每一位地段单位的业主，要自己为地段上的建筑物投保。 你的地契是不是地段单位，要看地契本身。第 100 条再规定建筑物理赔款的去向：在符合《Strata Titles Act 1985》相关命令或决议的前提下，立即用于重建、替换、修理或修复。

保额：重建要花多少钱

房屋保险里最重要的一句话，写在 BNM 的两条标准里。购买时，标准 4.2.1(d)(ii) 要求保险公司劝你把房子保足，并把装修算进去：保额应足以支付房子损失或损坏时的重建成本。 续保时，标准 4.3.2 要求到期通知再提醒你同一件事，并强调保额应足以支付重建成本。

PIAM 指南说得更白：保额是全损时保险公司最多赔多少，所以它应反映重建房子和替换屋内财物的全部成本，包括装修、扩建或改善；任何保额调整都要保险公司批准。 它在 2025 年 9 月的声明补充：按市价而不是重建成本投保，可能导致赔偿不足；保单每年续保，所以每年都要重新评估，尤其是装修之后。

要估算的话，PIAM 有一个免费的建筑成本计算器（Building Cost Calculator）；指南形容它提供房子目前重建成本的参考计算，建议每次续保前都查一次 —— 但它不决定你最终的报价、保费或保额。 计算器的估算包括拆除与清运费、专业顾问费和固定家具；它的费率表写着 06/07/2026，并提醒设计特殊的房子应改找专业估价师。 这几项，正好对应 Act 757 要求整栋楼的损毁保单负担的：清理残骸，以及建筑师和其他专业人士的酬金。

屋内财物另有一条规则。BNM 要求保险公司解释屋内财物险是按恢复原状（reinstatement）还是按替换价值（replacement）赔， 并劝你逐件申报要保的物品、保留购买收据，以便索赔时佐证。

保额不足：索赔怎么被打折

PIAM 指南说得很直接：房子保额不足，赔款可能按比例减少。 PIAM 在 2014 年曾经公布一个比例分摊（principle of average）的算例：保额 RM300,000，重建成本 RM500,000，损失 RM200,000 —— 因为保额不足，保险公司只赔 RM120,000，而不是 RM200,000。 同一篇访谈用一句话讲道理：部分损失被视为「自保」，所以应付的金额按比例减少。

留意：那个例子里的损失远低于保额，业主还是得自己承担一部分。

保得太高也没有用。BNM 要求保险公司解释超额投保和保额不足在索赔时的影响， 以及背后两条原则：补偿原则 —— 尽可能把你恢复到损失发生前一刻的状况；以及分摊原则 —— 同一产业有多于一份保单时，每家保险公司只按比例负担自己那一份。 住分层地契建筑物的人值得知道这条原则，因为管理层的保单已经保了建筑结构。

购买与续保：你有权拿到的文件

购买前，标准 4.1.1 要求保险公司告诉你：它是依《Financial Services Act》或《Islamic Financial Services Act》获得执照、受 BNM 监管的，并说明中介是谁、承保的是哪一家。 PIAM 有公开查询，可以用身份证号码或 PIAM 注册号码，确认跟你接洽的人是不是注册代理。

产品披露表（PDS）是最该先读的短文件。BNM 的屋主险／屋内财物险范本显示保障期一年、每年续保，并列出保费以外要付的费用：印花税、佣金或 wakalah 费，以及其他适用收费。 印花税由法令定死 —— 按 LHDN 截至 2014 年 7 月 1 日的重印本，《Stamp Act 1949》第一附表第 58(2) 项，对每一份火险保单及每一次续保征收 RM10.00，不论保额或保期。

披露是双向的。PIAM 指南说：投保、续保或更改保单时，你有责任合理谨慎，不作失实陈述 —— 如实回答保险公司的问题，房子或你的情况有变就告诉它。 装修属于这一类，新装的固定接线电动车充电器也是。

保险公司必须在到期日前至少 30 个日历天发出到期通知。 你可以随时以书面通知取消保单；屋主险和屋内财物险的退费按短期费率计算。 如果是保险公司取消，PIAM 指南说你会按未用期间获得比例退费，前提是没有索赔过，并以保单条款为准。

索赔：步骤、文件与期限

PIAM 指南列出五个步骤：立即通知保险公司，说明损失或损坏的性质和程度；房子遭窃的话，立即报警；拍下损坏情况或闯入的位置；出事后 30 天内把索赔和全部证明文件交给保险公司；配合保险公司委派的理赔估算师。 它在 2025 年 9 月的声明补充：警方报案要尽快，最好在 24 小时内（特殊情况获豁免除外）；而且大部分保险公司有自己的报案期限 —— 所以约束你的，是你保单里的通知条款。

PIAM 列出的文件是：填好的索赔表格；列明损失或损坏物品的书面陈述；受损建筑物的维修估价；被偷或损坏物品的购买发票、收据或估价报告；未委派估算师时，损坏物品或现场的照片；最终的维修或替换账单；以及保险公司或估算师要求的其他资料。 2025 年的声明再加上：适用时的消防局报告、产权证明，以及列明价值、型号和序号的受损财物清单。

PIAM 自己的资料里有两个警告。任何维修 —— 包括紧急维修 —— 之前，先取得保险公司的书面批准，未经批准的工程可能不获赔。 如果有人向你提出责任索赔，不要代保险公司答应和解，先联络保险公司。

索赔一交上去，保险公司就要按 BNM 的时钟走。《Claims Settlement Practices》政策文件（BNM/RH/PD 029-69）约束普通保险公司、takaful 营运商和注册理赔估算师，车险与非车险都适用。 非车险的期限：

拒赔必须以书面通知并说明理由。保险公司不得以技术性违反保证或条件为由拒赔 —— 如果那项违反跟损失的情况无关、并不重要 —— 除非它明显损害保险公司的利益，或索赔已超过相关法律的时效。 而且，不得以提早付款为交换条件减少赔偿额。

自负额会先扣掉。PIAM 的例子：水管爆裂维修费 RM2,000，自负额 RM50，保险公司赔 RM1,950，以保单条款为准。

被拒之后：三道门

BNM 的投诉流程有三步。先向保险公司的 Complaints Unit 投诉 —— BNM 特别指出，Claims Unit 不是 Complaints Unit，没经过 Complaints Unit 的投诉它不受理；取得回应和最终决定；14 天没回应的话，把个案转给 BNMLINK。 BNMLINK 电话 1-300-88-5465，海外请拨 +603-2174-1717，服务时间为星期一至五上午 9:00 至下午 5:00。 它不受理保险公司的商业决定、已交给调解机构、法庭或审裁庭的个案、已过时效的个案，也不替你诠释保单字句，不提供法律意见。

Financial Markets Ombudsman Service（FMOS）是免费的争议解决渠道，由 BNM 和证券委员会在 2025 年 1 月 1 日成立，合并了原本的 Ombudsman for Financial Services 与证券业争议调解中心。 它的 FAQ 列出受理的保险与 takaful 索赔包括寿险、医疗、车险、普通非车险（general non-motor）、旅游和第三方财产损坏，直接经济损失上限 RM250,000；但它的「Our Scope」页面列出同样类别时，没有写普通非车险 —— 如果保险公司说房屋索赔不在 FMOS 范围，先向 FMOS 确认。 它的规则把金额上限定为每宗争议 RM250,000。 超过上限的，只有双方书面同意才能交给 FMOS；定价、收费、核保等商业决定不受理。

时限是：收到保险公司最终决定后 6 个月内，或保险公司在你首次投诉后 60 天内没有回应。最终决定必须以书面发出，并注明可以找 FMOS。 信里可能还写着旧名字：BNM 的理赔规则规定信中要有一段话，叫你在 6 个月内把争议交给 Ombudsman for Financial Services，而它现在已并入 FMOS。 登记后的个案先调解，再由个案经理发出书面建议；任何一方在 30 天内转交的话，由调解专员（Ombudsman）作出决定。你接受的话，决定对双方有约束力，保险公司须在 14 天内执行；你不接受的话，没有上诉，仍可走法庭或仲裁。 FMOS 电话 +603 2272 2811，地址 No. 4 Jalan Sultan Sulaiman, 50000 Kuala Lumpur。

住分层地契建筑物的话，第三道门是分层管理审裁庭（Tribunal）。Act 757 第四附表列出它可以审的两类保险申请：申请命令更改所投保的保额，以及申请命令继续进行保险索赔。 关于房屋保险的一般问题，可以联络 PIAM：03-2274 7399 或 [email protected]。

Walaoeh 结论

在风暴来之前找出保单附表，不是之后。 它告诉你买的是三种里的哪一种、保额多少、哪些风险要扣自负额、水灾和土崩保不保。拿保额去比重建成本 —— PIAM 的计算器免费 —— 不要比市价；单件超过屋内财物保额 5% 的物品要另外申报（上文列明的家具家电等豁免物品除外）。

然后读保单以外的规则。 有房贷的话，银行可以要求你买火险，但必须让你向 panel 以外的保险公司买。住分层地契建筑物的话，管理层必须把整栋楼保到至少修复价值，并在你缴付不超过 RM50 后提供保单副本 —— 去要一份，看看它排除了什么，因为按附例 8(7)，保单不保的损坏要你自己修。地段单位的话，第 97 条把建筑物交回你手上。出了事：报案、拍照、维修前先拿书面批准、30 天内交上索赔。之后轮到保险公司的时钟；被拒的话，先找 Complaints Unit，再找 BNMLINK，或在 6 个月内找 FMOS。

常见问题 (FAQ)

资料来源

以下每一页都在 2026 年 9 月 23 日读过。PIAM 消费者指南是 2026 年 9 月的版本；《Strata Management Act 2013》是房屋部网站上的马来文本；印花税数字来自 LHDN 截至 2014 年 7 月 1 日的重印本。

• BNM ——《Product Transparency and Disclosure》，2024 年 12 月 2 日
• BNM ——《Prohibited Business Conduct》，2016 年 7 月 15 日
• BNM ——《Prohibited Business Conduct》意见回应
• BNM —— 汽车与火险费率分阶段开放，2016 年 6 月 30 日
• BNM ——《Claims Settlement Practices》，2024 年 7 月 1 日
• BNM —— 怎么投诉
• PIAM —— 房屋保险消费者指南，2026 年 9 月
• PIAM —— 认识马来西亚的产业保险
• PIAM —— 屋主险与屋内财物险声明，2025 年 9 月 4 日
• PIAM —— 家用电动车充电保障说明，2026 年 8 月 19 日
• PIAM —— 水灾、风暴与土崩保障，2025 年 11 月 14 日
• PIAM —— 水灾保障声明，2023 年 3 月 7 日
• PIAM —— 房屋保险访谈，2014 年 3 月 5 日
• PIAM —— 建筑成本计算器
• PIAM —— 查询注册代理
• FMOS —— FAQ
• FMOS —— Our Scope
• FMOS —— 争议解决流程
• FMOS —— 规则
• 《Strata Management Act 2013》[Act 757]
• 《Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015》
• KPKT ——《Handbook Pengurusan Strata 3.0》
• 《Stamp Act 1949》—— LHDN 重印本，第一附表第 58 项