租约 2026：印花税、押金 2+1+0.5 与退还规则

2026 年 9 月 8 日按官方来源更新（来源见文中标注）。

Tenancy Agreement Malaysia 2026 是唯一能保护你那 2.5 个月 Deposit 不被黑心屋主 “Makan” 掉的护身符。

你刚刚在 KL 找到新工，看中了一间 Studio。屋主笑笑跟你讲：“Sign 这里就好，Standard Contract 来的。” Walaoeh，Hold 住先！那个所谓的 “Standard Contract” 里面可能藏着让你吐血的 Clause，比如“如果你提早一天搬走，Deposit 全部 Burn”。

快速答案: 一份 Tenancy Agreement 如果没有拿去 LHDN Stamping (盖印花)，在法庭上不能直接当证据用（依《1949 年印花法令》第 52(1) 条）—— 但同一条也留了补救：真的要用的时候，补缴印花税与罚款就可以采纳。等到要打官司才补，罚款比现在先盖印花贵得多。

• 谁给钱: 通常是 Tenant (租客) 给 Stamp Duty。
• 给多少: 看年租和租期。官方算法（1949 年印花税法令附表一第 49(a) 项，2024 年财政法令自 2025 年 1 月 1 日起改写）：年租每 RM250（不足 RM250 也当 RM250 算），一年或以下的租约收 RM1，一年以上至三年收 RM3，三年以上至五年收 RM5，五年以上收 RM7。
• Deposit: 市场标准是 “2+1+0.5” (2个月 Security + 1个月 Advance + 0.5个月 水电)。
• 陷阱: 如果你没有 “Diplomatic Clause” (外交条款) 或者 “Early Termination Clause”，你提早搬走可能要赔完剩下月份的租金！

这篇指南会拆解 Tenancy Agreement Malaysia 的 Terms，教你算 Stamp Duty Calculator Malaysia，还有如果屋主死都不肯还钱要怎么办。

合约有什么印花税拿回押金

马来西亚没有单一的 Tenant Law (2026 年了那个 Residential Tenancy Act 还在 Draft)，所以 Contract 就是 King。

一份稳的 Tenancy Agreement 必须要有：

1. 资料: 名字, IC, 屋子的 Address。
2. 租期 (Tenancy Period): 几时开始，几时结束。
3. Deposit 金额: 清楚写明 Security Deposit (2个月) 和 Utilities (0.5个月)。
4. Renewal Clause (续约): 明年可以照旧价钱续约吗？还是屋主可以随便起 20%？
5. Diplomatic Clause: 这个对 Expats 或者外地做工的人很重要。如果你被公司 Transfer 去别的州，你可以提早解约不用赔钱。

在租房之前，Make sure 你的薪水是 Cover 得到的。用 “30% Rule” (租金不要超过薪水的 30%)。Check 你的 Market Value：👉 Malaysia Average Salary 2026。

“Boss，可以不要 Stamp 吗？省钱咧。”
不可以。 没有 Stamp 的 Tenancy Agreement，依《1949 年印花税法令》第 52(1) 条不能在法庭上被接纳为证据 —— 但同一条也留了补救：真的要用时，补缴印花税和罚款就可以。等到要为押金或被换锁打官司才补，罚款比现在先盖印花贵。

年租每 RM 250（不足 RM 250 也当 RM 250 算），按租期长短收：

• 一年或以下: RM 1。
• 一年以上至三年: RM 3。
• 三年以上至五年: RM 5。
• 五年以上: RM 7。
• 最低: 算出来不到 RM 10，就收 RM 10（1949 年印花税法令第 36CB 条）。

• 月租: RM 1,500。
• 年租: RM 18,000。
• RM 250 的份数: RM 18,000 ÷ 250 = 72。
• Stamp Duty（一年租约）: 72 × RM 1 = RM 72。
• 同样月租、两年租约: 72 × RM 3 = RM 216。
• Note: 通常屋主或 Agent 会收一个 “Admin Fee” (RM 100 – RM 300) 来帮你跑腿。

2026 年怎么盖印花：租约属于 LHDN 印花税自评制（STSDS）第一阶段，2026 年 1 月 1 日起实施；旧的 STAMPS 网站已在 2025 年 12 月 31 日关闭。你或你委任的代理要有税务识别号（TIN），登入 🔗 MyTax，进 Perkhidmatan ezHASiL → Duti Setem → e-Duti Setem，填印花税申报表（BNDS）、上传签好的合同、在线付款。税额按你填的资料即时算出，申报表在提交当天就视为已评税。签署后 30 天内要盖好印花，迟了会被罚款。付款确认后系统会生成印花证书，印出来附在合同上；合同和相关记录要从缴税那天起保存 7 年。正本的印花税由租客付，房东那份副本的由房东付（1949 年印花税法令第三附表第 8 项）。

这是 #1 最常见的吵架。你签了 1 年，但是 6 个月后你要搬走 (可能被炒鱿鱼，或者 Housemate 太肮脏)。

• 情况 A (严厉合约): Clause 写 “Tenant must pay for the unexpired term”。这意味着如果你提早 6 个月走，你欠他 6 个月租金！千万不要签这种！
• 情况 B (标准合约): “Deposit forfeited”。你会失去那 2.5 个月的钱，但是不用再赔钱。
• 情况 C (找替死鬼): 你找一个新的 Tenant 来接手 (Replacement)。很多讲理的屋主如果你帮他解决了空窗期，是会退 Deposit 给你的。

如果你搬家是因为网速太烂，记得 Check 下一间屋子的 Coverage。看这里：👉 Best Home Fibre Broadband Malaysia 2026。

Tenancy Agreement 通常会写 Deposit 有一个退还 Deposit 的期限，但法令没有订下这个天数 —— 一切按你自己那份合同写的条款算。房东要是不认账、押金扣得不合理，见 👉 房东追讨欠租与押金 2026：法律让你做什么。

这笔可退押金，跟另外两笔房客常常没想到的押金是两回事：TNB 与你的水务营运商，各自在同一间房子上收一笔监管机关订的按金，详见我们的水电户口指南。

1. Handover: 最后一天跟屋主一起 Check 房。每一个角落都要拍照。
2. Clear Utilities: 还清最后的 TNB/水费，Show 收据给屋主。(如有争议，看这里：👉 TNB Bill Calculator 2026)。
3. Wear vs Tear (自然损耗): 屋主 不可以 因为“墙壁漆变旧”或者“水喉旧了漏水”扣你的钱。那个叫 Fair Wear and Tear。但是如果你打破玻璃或者墙壁有一个洞，那个就要赔。

如果金额少过 RM 5,000，你可以去 Small Claims Court (小额索偿法庭) 告他。不需要请律师的，官方收费表定的入禀费是 RM 20（Rules of Court 2012 Appendix B2，经 P.U. (A) 67/2013 取代），不是「几十块」这种估计。房东要是不还押金或不让你搬回去，法律上能做什么、不能做什么，见 👉 房东追讨欠租与押金 2026：法律让你做什么。

Clause 写什么: 很多 Standard 的 Tenancy Agreement 会把冷气保养推给租客，写成 “the Tenant shall maintain the air-conditioners” 这类句子。这是最容易签了就忘的一条。

问题出在哪: 交屋那天屋主会问 Chemical Service 的收据。没有收据就等于没有证明做过，”Service 冷气” 就变成从 Deposit 里扣的一笔，就算那几架冷气还很冷。要拿得出证明的是租客。

应该怎么做: 签之前先读保养那一条，看清楚它写多久要 Service 一次。找会开收据的店做，每张收据拍照留着直到 Deposit 拿回来，交屋那天连同验屋一起把每一架冷气拍下来。

在签 Tenancy Agreement 之前，看到这些 Red Flags 就要跑：

1. “Viewing Fee” (看房费): Agent 叫你给 RM 50 才可以开门看房。SCAM 来的。
2. “转账去私人户口”: 如果是对 Agent，Booking Fee 一定是进 Agency 的 Company Account，不可以进 Agent 个人的 Maybank。
3. “无中生有” 的损坏: 搬走时他讲地板花了要扣 RM 500。解决方法: 第一天搬进去就要做 Photo Inventory，有花有烂全部拍下来 Send 进 Group Chat 留底。

如果你是租房的，买家私尽量买那种容易搬的 (比如 Robot Vacuum)。看我们的测评：👉 Best Robot Vacuum Malaysia 2026。

想了解更多关于房屋权益，可以参考 🔗 National House Buyers Association (HBA)。

本文的 Tenancy Agreement Malaysia 2026 指南仅供教育用途。我们不是律师楼。如果你涉及很大的金额纠纷，请咨询专业的 Lawyer。