首购房贷计划 2026：零头期的几个方案与条件

2026 年 9 月 5 日按官方来源更新（来源见文中标注）。

Walaoeh！看着 KL 和 Selangor 的房价，是不是很想哭？随便一间 Condo 都要 RM 500,000。排屋？想都不敢想。🏠💸

欢迎来到 2026年。 在马来西亚，买房最大的拦路虎不是 “每个月供不起”，而是那个该死的 10% 头期 (Downpayment)。 买一间 RM 500k 的屋子，你需要 RM 50,000 现金。 如果你的薪水跟我们的 2026 薪水指南讲的一样普通，存这笔钱可能要 5 到 10 年。等到你存够了，房价已经起到 RM 700k 了。Walaoeh！

但是，Bro，有一个 “Cheat Code”。 你知道你可以合法地 0 头期买房 吗？ 这就是 SJKP（房屋信贷担保计划），以及历史上的 Skim Rumah Pertamaku（SRP）。政府帮你做担保人（Guarantor），让银行敢借多过平时的额度。截至 2026 年 9 月，无法从 Cagamas 或财政部确认 SRP 仍在接受新申请 —— 请直接查 cagamas.com.my。可以确认的是：SJKP MADANI 在 2026 年财政预算案下继续，政府担保最高 120%，拨款 RM 200 亿。

在这篇 2500字 的 终极房产攻略 中，我们为你揭开 全额贷款买房 (Full Loan) 的秘密。我们会对比 SRP 和 SJKP 的分别，计算 0 头期背后的 真实代价 (警告：月供会很痛)，并揭露那些 Agent 不会告诉你的隐藏费用。

零头期什么计划谁来担保

可以，但条件很严。这是 Skim Rumah Pertamaku 2026 的速查表。

(还在租房？先用我们的租房 vs 买房计算器算一下你是不是应该背 35 年的债！)

先看现况：截至 2026 年 9 月，无法从 Cagamas 或财政部确认 SRP 仍在接受新申请 —— 依赖下面的条件之前，请直接查 cagamas.com.my。Skim Rumah Pertamaku (SRP) 是为了帮年轻人买 “第一间屋子” 而设立的。 在这个计划下，Cagamas Berhad (国家按揭公司) 会担保你本来要付的那 10% 头期。 这意味着银行愿意借你房价的 100%，因为风险被政府 Cover 了。

1. 国籍: 马来西亚公民。
2. 年龄: 40 岁以下 (部分银行放宽到 45 岁)。
3. 房产: 必须是你的 第一间屋子。
4. 用途: 必须是 自住 (Own Stay) (不可以立刻出租)。
5. 职业: 必须是私人界或政府的固定员工 (Confirmed Employee)。
6. 收入:

• 个人月收入不超过 RM 5,000。
• 家庭月收入 (联名) 不超过 RM 10,000。

• 住宅房产 (已建好或正在建的)。
• 价格范围: RM 100,000 到 RM 500,000。
• 地点: 全马各地。

如果你是 Freelancer、Grab 司机、YouTuber 或者做 小生意 (SSM) 的老板，通常银行不借钱给你，因为你没有 Payslip。 这时候就要靠 SJKP 申请条件 了。

政府 (通过财政部) 利用 SJKP Berhad 来担保你的贷款。 在 2026 年财政预算案下，SJKP MADANI 继续，政府担保最高 120%、拨款 RM 200 亿，面向首购族（含无固定收入者）。

• 政府担保最高 120%: 这是 2026 年财政预算案对 SJKP MADANI 写的担保比例。财政部对 SJKP 整体的描述是融资最高可达房价 100%、上限 RM 500,000。SJKP MADANI 的确切贷款成数、头期与完整资格条件，官方资料里没有写明 —— 请向参与银行确认。
• 不需要固定收入: 你只需要提供 6 个月的银行流水 (Bank Statement)。
• 收入证明: 如果没有 Payslip，你可以用数码银行的流水或者 e-Hailing App 的收入截图。

“Bro，0 头期是不是代表我不带钱包去也能拿钥匙？” 错！ Walaoeh，不要太天真。 即使是 全额贷款买房，在贷款批下来之前，你还是要先出钱的。

你要给发展商或 Agent 一笔钱来 “Chop” 那个单位。

• 费用: 通常 RM 500 到 RM 1,000。
• 注意: 如果贷款被 Reject，这笔钱通常可以拿回 (记得拿 Rejection Letter)。

即使这些费用可以并入担保计划的融资，很多银行还是要求你 “先付后Claim”。

• SPA 律师费: 房价的 ~1%。
• Loan 律师费: 贷款额的 ~1%。
• Valuation Fee: ~0.3% (如果是买二手房)。

在 i-Miliki 计划下 (延长至 2026)：

• 首购族 (First Home Buyer) 买 RM 500,000 以下的房子，100% 豁免印花税。
• 这直接帮你省了大约 RM 11,000！
• 条件: SPA 必须在指定期限内签署。

Walaoeh 估算: 即使是 “0 头期”，请至少准备 RM 3,000 – RM 5,000 的现金在手，用来付各种杂费 (TNB, 水费, Indah Water, 公寓管理费押金)。

这是最可怕的部分。 当你拿 0头期买房 配套，其实你是借了 更多 的钱。这意味着你的月供 (Installment) 会更高，你要还给银行的利息也更多。

纯示例 —— 下面的情景是算术演示，不是计划条件。让我们用 马来西亚房贷计算器 的逻辑来算一算。 情景: 买一间 RM 400,000 的 Condo。利息 4.0%。供期 35年。

• 贷款额: RM 360,000。
• 已付头期: RM 40,000 (心痛的现金)。
• 月供: RM 1,600。
• 总利息 (35年): ~RM 310,000。

• 贷款额: RM 400,000。
• 已付头期: RM 0 (爽！)。
• 月供: RM 1,780 (+RM 180/月)。
• 总利息 (35年): ~RM 345,000。
• Walaoeh 结论: 为了省那笔头期，你多还了 RM 35,000 的利息给银行。

• 贷款额: RM 440,000。
• 月供: RM 1,960。
• Walaoeh 结论: 你的月供接近 RM 2,000！买 RM 400k 的房要供 RM 2k，你的薪水顶得顺吗？

(不确定薪水够不够？看我们的扣税指南算算你的净收入)。

OK，你想清楚了，决定要冲。这是申请步骤。

在你走进银行之前，先检查你的信用记录。如果你有 “0” 以外的数字 (2 或 3)，先去还清债务！

• 去哪里查: 使用 BNM eCCRIS Portal (免费的)。

把这些做成 PDF 存好。

• 身份: IC 复印本 (前后)。
• 收入 (打工族): 3个月 Payslip + 3个月 Bank Statement + EPF Statement (去 i-Akaun 下载)。
• 收入 (Gig Worker): 6个月 Bank Statement + 佣金单 (Grab/Shopee) + SSM 证书 (如果有)。

不是每家银行都做的。SJKP/SRP 最活跃的银行是：

• Bank Simpanan Nasional (BSN): 最出名的 BSN MyHome。
• RHB Bank: 对 SJKP 很积极。
• Maybank / CIMB / Bank Islam / AmBank。
• 贴士: 直接跟 Banker 讲：“我要 Apply SJKP Scheme Guarantee 的。”

• 普通 Loan 1 个星期就好。
• SJKP/SRP 要等 2-4 个星期，因为银行要把你的 File 送去给 Cagamas 盖章。要有耐心。

如果你不想拿 100% Loan (因为月供太高)，但你手上又没有 Cash… 你可以用你的 EPF (KWSP) Account 2。

• 先申请 100% Loan (SRP) 来锁定那间屋子。
• 签了 SPA (买卖合同) 后。
• 去 i-Akaun 申请 EPF 提款买房。
• 钱拿出来后。
• 拿去装修，或者直接丢进去 Loan Account 扣掉本金 (Reduce Principal)。
• 读我们的 EPF 派息 2026 指南了解 Account 2 和 Account 3 的分别。

一定要讲真话。0 头期买房是有风险的。 为什么？ 因为 0 头期 = 0 资产净值 (Equity)。 如果你用 RM 500k 买房 (100% Loan)，明年房价跌了，或者你失业了… 你卖房都不够还债。你会变成 “负资产” (Underwater)。

“Lock-In Period” 的坑: 大多数 Full Loan 配套都有 5年锁定期 (Lock-In Period)。 如果你在 5 年内卖房或 Refinance，你要赔 3% 罚款 (~RM 15,000)。

Walaoeh 忠告: 只有当你打算住这间屋子 10年以上，才去拿零头期的担保贷款。千万不要拿来 “炒房”。

去申请，如果：

• 你工作稳定，但真的存不到钱 (虽然是坏习惯，但也是办法)。
• 你在付很贵的租金，想把租金变成供期。
• 你是 Gig Worker (Grab/FoodPanda)，每次都被银行 Reject。

不要申请，如果：

• 你的 DSR (供款率) 已经爆了 (>60%)。
• 你是为了拿 Free Gift 而去买那些贵到离谱的 “New Launch”。
• 你打算明年辞职去新加坡做工。

Walaoeh 行动清单：

1. 查 CCRIS: 今天就 Login BNM eCCRIS 看有没有烂账。
2. 算一算: 用 马来西亚房贷计算器 算看供期。RM 2,000 一个月你顶得顺吗？
3. Survey: 去 BSN 或 RHB 问问 Banker。

来源

• 马来西亚财政部 —— 2026 年财政预算案 / SJKP MADANI — SJKP MADANI 继续，政府担保最高 120%、拨款 RM200 亿，面向首购族（含无固定收入者）。财政部对 SJKP 整体的描述是融资最高可达房价 100%、上限 RM 500,000。SJKP MADANI 的确切贷款成数、头期与完整资格条件，官方资料里没有写明。
• Cagamas Berhad —— Skim Rumah Pertamaku（SRP） — 截至 2026 年 9 月，无法从 Cagamas 或财政部确认 SRP 仍在接受新申请，请直接查 Cagamas 官网。

以上来源于 2026 年 9 月 5 日核实。

免责声明: 本文提供的关于 Skim Rumah Pertamaku (SRP)、SJKP 和房产融资的信息仅供一般教育用途，不构成专业财务或房地产建议。 贷款资格、利息和政府政策 (如印花税豁免) 可能会由马来西亚国家银行 (BNM) 和财政部随时更改。在做出任何购房决定之前，请咨询持牌抵押贷款银行家或理财规划师。The Walaoeh 不对因房产投资产生的任何财务损失负责。