分层地契管理费 2026：JMB、MC 与 Tribunal 投诉

通告是年中某一天贴上电梯大堂那面墙的。新费率、下个月生效、谢谢合作。下面还有第二张：一排单位号码，旁边写着数目，有人用笔在其中一行画了箭头。Alamak。那天傍晚楼下花园里坐着的人，没有一个说得出这个数字是谁定的、谁有资格定，以及第二张纸上那些单位接下来会怎样。

这三个答案都写下来了，而且不是管理层写的。它们在 2013 年《Strata Management Act》、两套 2015 年宪报条例，以及房屋部为这种场面出的一本手册里。

一句话答案：管理费按每个 petak 获分配的 share unit 比例征收；sinking fund 的缴款等于管理费的 10%，而且永远不能定得更低。逾期利息上限是每年 10%。收到书面通知后 14 天，没缴清的单位业主就成了 pemungkir，条例接着允许管理层不另行通知就停掉门卡。要挑战这一切，Strata Management Tribunal 受理 RM250,000 以内的申索，而 COB 可以调查，严重的话还能直接委任 managing agent 来接管。

• 先做这件事：任何一次确认或调整 Caj 的大会之后 28 天内，管理层必须发出 Form 5A（MC 是 Form 15）并在布告栏张贴。上面写着每个 share unit 的费率和逾期利息率。
• 两个时钟：收到通知起 14 天内缴清；以及开会前的第七天 —— 你那天有没有欠费，决定了你在那场会上有没有投票权。
• 两条上下限：利息每年不得超过 10%，sinking fund 不得低于管理费的 10%。两条都在法令里，不在你们那份 house rule 里。
• 最容易踩的坑：有争议不等于可以暂停缴费。争议期间仍要按已定费率照缴，否则一样变成 pemungkir。

谁在管数字怎么来门卡刷不开

谁在管你这栋楼，以及什么时候换人

第一阶段是发展商管理期。第 9(2) 条把它定义为：从某个 petak 的 vacant possession 交给买家那天起，到 JMB 成立后一个月为止，或 Pesuruhjaya 另行延长的日期。

第二阶段是 JMB。它不是注册出来的。第 17(1) 条说：JMB 在它的第一次常年大会召开时成立，而那场会必须在 vacant possession 交付后 12 个月内举行。召开是发展商的义务（第 18(1) 条），第 (2) 款给出代价：罚款不超过 RM250,000 或监禁不超过 3 年或两者兼施；发展商还是不动，第 (5) 款让 Pesuruhjaya 另外委人去开，费用由发展商承担。通知要在会前不少于 14 天发给所有买家，并在发展区显眼处张贴一份。还有一点值得留意：第 17(4) 条写明，JMB 由发展商与买家共同组成。

第三阶段是 MC，它在分层地契（strata title）开簿那一刻产生。从那一刻到业主真正接手之间，夹着一段 tempoh permulaan（初期管理期）—— 法令的定义是：结束于「原地主或发展商以外的业主，合计持有至少四分之一 share unit」的那一天。第 57(1) 条要求发展商在这段期间结束后一个月内召开 MC 的第一次常年大会，罚则与通知期与前面相同。接着 JMB 就不存在了：第 27 条让它在 MC 第一次常年大会后三个月解散，并要求它在一个月内把两个户口的余额转过去，连同附加细则、账目、资产、负债与全部记录一并移交。

编者按：本文用的 Act 757 是国家房屋局（JPN）挂在自己分层管理页面上的那一份，2026 年 9 月 19 日读取。它是马来文宪报正文；研究期间在任何政府域名上都找不到该法令的英文宪报版本，所以本文的英文用语是马来文正文的翻译，只有双语的 2015 年条例引述法令时才直接沿用它的英文措辞。该法令 2013 年 2 月 8 日宪报公布，2015 年 6 月 1 日生效。另外第 1(2) 条写明：本法令只适用于西马与纳闽联邦直辖区。沙巴与砂拉越的业主适用各自州属的法例，本文没有读过、也不涵盖。

那个数字从哪里来：按 share unit，不是按尺

费率不是委员会的主观意见，也不是按平方尺算的。JMB 开完会必须寄出的 Form 5A，表格正文就把依据写在脸上：依第 21(1)(b) 段，JMB 应厘定并征收存入 maintenance account 的 Caj；依第 25(3) 款，Caj 的数额应按每个 petak 获分配的 share unit 比例厘定。表格接着留一条空行，宪报自己在括号里写：填上该 petak 每个 share unit 的费率。

share unit 也不是建筑面积，虽然面积是主要变量：第一附表用 petak 面积乘以「petak 类型」的加权系数与「整层 petak」的加权系数，附属 petak 另行加权，最后四舍五入成整数。MC 比 JMB 多一点空间：第 60(3) 条允许它在大会上，对「用途明显不同」的 petak 订出不同费率 —— 混合发展里地面层的店铺，可以合法地跟楼上的住宅不同价，依据就是这一款。

sinking fund 有下限而没有上限。第 25(4) 款规定：缴款额等于 Caj 的 10%，除非大会另行厘定，而大会厘定的数额不得少于 Caj 的 10%。第 61(3) 条对 MC 的写法相同；初期管理期则由第 52(3) 款直接定死在 10%。大会可以把 sinking fund 投高，不能投到十分之一以下。逾期利息正好相反，有上限没有下限：第 25(6)(b) 款说 JMB 的利率不得超过每年 10%，第 60(3)(c) 条把 MC 卡在同一个数字，第 52(5) 款则在初期管理期直接按每年 10%、以日计息。

三个部门立场，回答三个常见问题。保险费不能另外开一条账单收，因为替楼投保本来就是管理层的义务，钱从 maintenance account 出。这份保单依法要保什么、留给屋主自己的又是什么，见本站这栋楼的保单依法要保什么。不用设施不能少缴，因为这笔钱是用来维护公共产业的，不是按个人使用量算的。至于折扣：AGM 定下的 Caj 不能打折，倒是逾期罚息的折扣可以考虑，条件是经大会通过、并且一视同仁。

第 53(1) 条还说：除非 maintenance account 与 sinking fund account 已经以 MC 名义开立、而且 petak 的 vacant possession 已经交付，否则任何人都不得收取 Caj 或 sinking fund 缴款。初期管理期内，法令订明的一条挑战数字本身的路是：第 52(6) 款让不服发展商所定数额的业主向 Pesuruhjaya 申请复核，Pesuruhjaya 可以自己核定，也可以指示发展商自费委任注册产业经理来建议数额。第一次常年大会之后，场子就换了。如果你还在买房流程的阶段，签字前不妨先问清楚每 share unit 的费率和你那个单位的 share unit。

这笔钱只能花在哪些地方

两个户口不能互相挪用。第 23(3) 款把 maintenance account 限定在一张封闭清单上的日常开销：公共产业的日常维护、清洁、保安与便利设施、保险费、遵办地方政府定期检验通知、小规模油漆、公共电线系统与主水缸的检查与维修、租金与地税（如有）、审计费、managing agent 的酬金、经 Pesuruhjaya 批准费率的委员津贴，以及正当产生的顾问费与律师费。第 24(2) 款把 sinking fund 限定在资本开支：公共产业的油漆或重新油漆、为公共产业购置动产、更新或更换公共产业内的装置与配件、提升与改善公共产业，以及管理层认为必要的其他资本开支。

油漆两边都出现，这正是大家最常搞混的地方：小规模油漆算日常，从 maintenance account 出；整栋重新油漆算资本，从 sinking fund 出。

账目你有权看到。第 26(1) 条要求每年委任核准公司审计师审计账目，并在审计完成后 14 天内把经核证的审计账目副本连同审计师报告呈交 Pesuruhjaya。第 21(1)(g) 段把它写进义务清单：确保账目受审计，并备妥经审计的财务报表供成员知悉。做不到是第 26(5) 款下的罪行，每一名委员都要负责，罚款不超过 RM250,000 或监禁不超过 3 年或两者兼施；第 (6) 款给个别委员一条抗辩：证明该罪行在他不知情下发生、而他已采取一切合理措施防止。第 (2) 款还有一项值得知道的权力：Pesuruhjaya 可以随时委任核准公司审计师去查账，费用由这栋楼承担。另外第 36 条要求户口里超过 RM5,000、短期用不到的钱必须存进生息存款户口 —— sinking fund 长期躺在往来户口里，本身就不合这一条。

这些都不是你交给市议会或州政府的税。门牌税与地税是另外的账单、另外的部门、另外的期限。

14 天之后，门卡就刷不开了

第 25(5) 款给业主从收到通知起 14 天缴清，初期管理期则由第 52(4) 款写同样的话。后面所有事都绕着这个数字转。

2015 年条例第三附表 by-law 6(1)(a) 把 pemungkir 定义为：在那 14 天届满时仍未全额缴清的业主；(b) 项再把任何限制延伸到他的家人，以及该 petak 的承押人、受让人、权益继受人、承租人或住户 —— 所以一份租约并不能让租客免受房东欠费的后果。接下来的手段，按难受程度排序：以日计算、每年 10%（或大会另行议定的利率）的利息，算到实际付款那天为止；在布告栏张贴欠费名单，列出姓名、单位与欠款额，并须在下一个历月月底更新；不另行通知直接停用门卡，重启费不超过 RM50；停用公共设施，包括分配给该单位的公共停车位。至于大家最常提出的异议 —— 把名字贴出来算不算违反《2010 年个人资料保护法令》—— 手册正面回答：不违反，因为该法令允许任何法律授权的披露。另一边也留了两道门：by-law 6(6) 允许签书面分期方案，方案执行期间可暂缓停卡与停用设施；by-law 6(7) 允许由租客、承押人或权益继受人代缴。

过了条例这一关，就轮到法令。第 34(1) 款下的书面催缴通知，发展商或 JMB 用 Form 11；MC 对应用的是 Form 20，而表格自己的注脚写明：给出的期限不得少于送达日起 14 天。表格接着预告后果：到有管辖权的法院或 Strata Management Tribunal 入禀传票或申索，或者改走第 35 条扣押动产。表格上还印着罪行本身 —— 无合理理由不遵守通知的业主，依第 34(3) 款可被罚款不超过 RM5,000 或监禁不超过 3 年或两者兼施；属持续性罪行的，定罪后每持续一天可再罚不超过 RM50。

扣押动产是最让人吃惊的一步。发展商或委员向 Pesuruhjaya 提交 Form 21 的宣誓申请，费用 RM20.00；Pesuruhjaya 若发出 Form A 的扣押令状，第 35(4) 款允许被指定执行的人在白天破门而入，并要求他在扣押后立即造册并送达 Form B 的通知。接着有两个 14 天的时钟同时在走：不服扣押效力的人，可在扣押日起 14 天内向推事庭申请释放财物的命令；而扣押后 14 天仍未缴清的，财物会在 Pesuruhjaya 监督下拍卖，拍卖前须有不少于 7 天的公告并订明底价。这份释放财物的申请对拍卖时钟到底有什么效力，本文查到的页面没有写清楚 —— 如果你已经提出申请，请直接向 Pesuruhjaya 或推事庭确认，不要假设它会自动叫停拍卖。

第 35(5) 款是专门写给租客的：为了避免扣押或拍卖而代为缴清的租客，在没有相反书面约定的情况下，可以从租金里扣回这笔钱，并可在全数取回之前继续占有该财物。如果你是租客、门上已经贴了通知，把这一款和房东能做什么一起读。还有一点：欠款不会因为换了业主而消失，第 60(4) 款让 Caj 可以向业主或其权益继受人追讨。

开会前的第七天

对一个普通业主来说，整部法令里最要命的一句话，藏在第二附表。第 21(2) 段：如果在会议日期之前的第七天，该业主就其 petak 拖欠全部或任何部分的 Caj、sinking fund 缴款，或任何其他到期应付的款项，他就没有投票权。

把它和第 (1) 段一起读：举手表决时每个 petak 一票，正式点票（poll）时票数等于该 petak 的 share unit。

其余的规矩，进场前值得先知道。第 10(2) 段要求每年开一次常年大会，前后两次相隔不得超过 15 个月；条例第 34(2) 条让「没开 AGM」成为罪行，罚款不超过 RM50,000 或监禁不超过 3 年或两者兼施。第 12 段要求至少 14 天前通知每一位业主，写明地点、日期、时间、每一项拟议决议，以及该业主的投票权。第 15 段把法定人数定为「有投票权业主的一半」，然后又自己拆掉这道门槛：指定时间后半小时内不足法定人数的，在场有投票权的业主即构成法定人数。委托书有两个坑 —— 同一场大会里，一个人只能代表一位业主投票（一个人抱着一叠委托书进场的做法，就此作废），而委托书必须在会议前不少于 48 小时送达注册地址。第 22(2) 条另给 JMB 一个平衡：计算法定人数时，发展商不论持有多少未售 petak 都只算一个人，但那些 petak 的投票权与买家相同。

委员会不肯开会的话，第 11 段就是杠杆：合计持有至少四分之一 share unit 的业主可以书面要求召开特别大会，Pesuruhjaya 也可以书面指示，而该会议必须在要求书送达注册地址后六周内举行。没有照办，Pesuruhjaya 可以书面授权任何人去召开。

Tribunal：上限 RM250,000、不请律师、没有时限

Strata Management Tribunal 就是法令为这类争议另建的场子。它在 2015 年 7 月 1 日开始运作，Putrajaya 有四个庭，Kuala Terengganu、Johor Bahru、Kepala Batas 三个分区办事处各一个庭，另外在 Kuala Lumpur、Pulau Pinang 与 Muar 还有五个增设庭。

第 105(1) 条给它的是第四附表第一部分所列的申索，而且请求裁决的总额不超过 RM250,000。那里一共十四项，跟费用争议最相关的几项是：追讨 Caj 或 sinking fund 缴款；颁令召开大会；在投票权被剥夺或没有妥善通知的情况下宣告某项决议无效；更改逾期付款的利率；强制发展商或管理层提供资料或文件；以及确认、更改或撤销 Pesuruhjaya 的决定。

有两点很不一样。第 105(2) 条说《1953 年时效法令》不适用于 Tribunal 的程序，KPKT 在 FAQ 里把结论写成一句话：在 Tribunal 入禀没有时限。而第 110(2) 条规定，除非 Tribunal 认为案件涉及复杂法律问题、且一方没有律师会面对严重财务困难，否则任何一方都不得由律师代表。上限之外也有边界：第 105(3) 条把「涉及土地权益争议」的申索排除在外，第 106(1) 条则确保同一个争点一次只能在一个场子里审。

第 107 条列明有资格入禀的人：发展商、买家、业主、JMB、MC、Sub-MC、managing agent，以及经 Tribunal 批准的其他利害关系人 —— 租客属于最后这一类，要先电邮 [email protected] 申请批准。入禀可以走 e-TPS 网上系统，也可以到柜台或邮寄。纸本入禀时，Form 1 一式四份，每多一名答辩人多一份，另加 TPS 详情表两份；欠费类申索，KPKT 列出的附件是账目结单、Form 11 或 Form 20，以及该表格曾经送达的证明。之后申索人须在盖印之日起 14 天内把盖印的 Form 1 送达每一名答辩人，而盖印本的有效期是 30 天；答辩人从收到之日起 14 天内入禀 Form 2，而且必须在当初入禀 Form 1 的同一间办事处入禀。公布的服务承诺是 140 个工作天审结、10 个工作天送达裁决。

一方缺席而裁决对其不利的，可以用 Form 16 一式三份、附详细理由，在裁决送达后 30 天内申请撤销。若不满的是裁决本身，KPKT 指向民事高等法院的司法复核，第 121 条也另外允许以「严重程序不当」为由到高等法院挑战。

执行是要看清楚的一步。第 120 条让裁决对各方终局且具约束力，并视为法院命令。对方不遵守时，KPKT 会向 Tribunal 申请，把裁决送交推事庭或地庭存档。从这里开始，可以走民事执行程序（这一步可以请律师），也可以走刑事 —— 第 123 条让不遵守裁决成为罪行，罚款不超过 RM250,000 或监禁不超过 3 年或两者兼施，属持续性罪行的定罪后每天可再罚不超过 RM5,000。但 Tribunal 自己不检控：调查权在 COB 手上，而已存档裁决的执行也不在 Tribunal 的管辖范围内。

编者按：宪报里有一处不一致，先讲清楚以免你在柜台上被绕住。P.U. (A) 103 的收费表把「申请撤销裁决」列在 Form 15 名下，但同一份宪报的第 48(2) 条与表格本身都写 Form 16。KPKT 的表格下载页与 FAQ 用的也是 Form 16。说清楚你要办的是哪件事，别只报表格号码。

另一道门：Pesuruhjaya Bangunan（COB）

Tribunal 裁争议，COB 管整个制度，两者做的不是同一件事。第 4(1) 条让州政府就某个地方政府辖区委任一名官员，称为 Pesuruhjaya Bangunan，并须宪报公告。他坐在你的市议会，不在部里。

向他投诉能换来什么，写在第 86(1)(b) 款：在买家、业主或其他对某个 petak 有利害关系的人投诉之后，经过应有的调查，如果 Pesuruhjaya 认为该楼与公共产业的保养与管理做得不令人满意，他可以书面委任一名或多名人士出任 managing agent，任期由他指定。该 agent 接手被取代那个机构的义务与权力，酬金须经 Pesuruhjaya 同意，并计入 maintenance account —— 也就是这栋楼自己付。第 125(1) 条另外让他调查本法令下的任何罪行。

实务上的难题是「怎么找到我的 COB」，因为委任是按地方政府来的。KPKT 的《Handbook Pengurusan Strata 3.0》解决了它：手册后半部就是一份按州排列的各地方政府 COB 名录，附地址、电话与传真。他之上是国家房屋局的分层管理组（BPST），公布的职能包括统筹 Act 757 执行方面的投诉，以及跟进在 COB 与地方政府层级解决不了的技术投诉。地址是 Aras 34, No. 51, Persiaran Perdana, Presint 4, 62100 Putrajaya，电话 03-8891 4301，电邮 [email protected]。

最后一条值得随身带着：每当有人拿出一份看起来凌驾法令的文件时，第 149 条说，本法令的条文效力不受法令生效后订立的任何协议、合约或安排中相反规定的影响，而且任何这类协议都不能规避、变更或排除本法令的任何条文。一份 house rule、一条买卖合约条款、一份管理合约，都不能把 sinking fund 压到 Caj 的十分之一以下，也不能把利息抬到每年 10% 以上。

一张表看完全部

下面每一个数字都出自法令、2015 年条例，或部门自己挂出来的页面。凡是规定把数额留给大会决定的，这里就直说，不猜。

Walaoeh 结论

先拿到 Form 5A，再去吵那个数字。分层产业里最有用的习惯不花一分钱：把法律本来就要求管理层在定费大会后 28 天内发出的那份通知要过来。上面写着每 share unit 的费率与逾期利息率，本来也该贴在布告栏上。

然后盯住第七天。你如果打算在决定明年费率的那场会上投票，就要确保开会前一周你那个单位没有任何未清款项，因为第 21(2) 段会把当天欠费的业主的票直接取消，不管欠多少。以「拒缴」当抗议，恰恰是这套制度最能应付的一招：票没了、利息开始跑，而费用照样要缴。把争议交给 COB 或 Tribunal，同时把账目保持干净。规则、收费与门槛都会变；真要行动之前，当天自己打开部门的页面和你所属地方政府的 COB 资料再确认一次，别只信任何一份摘要，包括这一份。

常见问题（FAQ）

资料来源

以下页面与文件均于 2026 年 9 月 19 日读取。法令与条例正文取自国家房屋局挂在自己分层管理页面上的 PDF。

• 国家房屋局 — Pengurusan Strata 页面，法令、条例与手册都挂在这里
• 《2013 年分层管理法令》[Act 757]，国家房屋局公布的版本
• 《2015 年分层管理（保养与管理）条例》P.U. (A) 107 — 规定收费、表格与第三附表 by-laws
• 《2015 年分层管理（分层管理仲裁庭）条例》P.U. (A) 103 — 程序、规定收费与表格
• KPKT —《Handbook Pengurusan Strata 3.0》，含各州地方政府 COB 名录
• KPKT — 房屋及分层管理仲裁庭简介，含客户宪章与办事处名单
• KPKT — 分层管理仲裁庭常见问答（上）：管辖权、入禀资格、收费与入禀程序
• KPKT — 分层管理仲裁庭常见问答（下）：开庭、代表、裁决与执行
• KPKT — 分层管理仲裁庭表格下载
• e-TPS — 分层管理仲裁庭线上入禀系统
• KPKT — e-TPS 使用手册，2025 年 7 月 8 日更新
• 国家房屋局 — 分层管理组的职能与联络方式

查询管道。房屋及分层管理仲裁庭（TPPS）：Aras 3–4, No. 51, Persiaran Perdana, Presint 4, 62100 Putrajaya，电邮 [email protected]，电话 03-88913284。国家房屋局分层管理组：同一地址 Aras 34，电话 03-8891 4301，电邮 [email protected]。你那栋楼的 COB 在你所属的地方政府，上面那本手册按州列出了名单。关于来源的一点说明：本文没有取得 Act 757 的综合版或重印版，所以条文措辞出自国家房屋局公布的 2013 年宪报正文。