房东追讨欠租与押金 2026：法律让你做什么

房东追讨欠租与押金 2026 的故事开头几乎都一样：两个月没声音，然后一句「下个星期 confirm 给你」，然后又没声音。Alamak。而房东第一个想到的动作 —— 换锁、断水、把家私搬到走廊 —— 正好是法律用一句话拿走的那一个。

这篇讲的是租房的执行面（以西马为主线）：欠租和赖着不搬，法律让房东做什么；去哪个法院；宪报上的入禀费是多少；以及好声好气讲不通之后，租客怎么把押金追回来。合约那一面 —— 条款怎么写、印花税、交屋 checklist —— 在租约那篇。下面每一个数字都出自联邦法令、宪报上的 Rules of Court，或司法机构自己的官方页面。文中没有任何一句是对你这个案子的预测，也都不是法律意见。

• 唯一那条硬规矩：租约结束、人还赖着不走，有权收回房屋的人 「除了透过法院的程序之外，不得行使其收回房屋的权利」。这是《1950 年特定救济法令》（Specific Relief Act 1950）第 7(2) 条。
• 欠租有它自己的法令：《1951 年扣押法令》（Distress Act 1951），单方面（ex parte）向法院申请，而且有个硬上限 —— 申请日之前 12 个完整月份的租金。
• 快速通道用不上：Order 89 的简易收回房屋程序是写给「未经同意进入或留在屋内的人」的，条文里把「租约结束后赖着不走的租客」明文排除在外。
• Sessions Court 是房东租客的法院：《1948 年下级法院法令》第 65(1)(a) 条给了它在「landlord and tenant 与 distress」上的无限管辖权，跟其他民事案的金额级距无关。
• 押金 RM5,000 以下、由个人租客本人入禀，走 Small Claims：入禀 RM20，不准请律师，司法机构明写推事的判决是终局的。
• Residential Tenancy Act 还没来：KPKT 自己在 2026 年 8 月 10 日推出的《2026–2035 国家房屋政策》里，仍然把「制定住宅租赁法令」列为待推行的改革。

房东不能做欠租怎么追没有快速通道

法律只留给房东一条路

马来西亚没有住宅租赁专法。有的是一部通用的民事法令，而里面有一句话正好对准这个场面。《1950 年特定救济法令》第 7(2) 条说：房屋以租约出租，租约「已终止或已届满，但占用人继续留在屋内」时，有权收回房屋的人「除了透过法院的程序之外，不得对该占用人行使其收回房屋的权利」。

慢慢读一遍。它不是在讨论租客有没有理 —— 它假设租约已经结束、房东本来就有权收回，然后照样把「自己动手」拿走。而且第 (3) 款把「占用人」定义得很宽：「租约终止时合法占用该房屋或其一部分的任何人」，范围超出合约上的那个名字。

第 8 条是同一个道理反过来讲。任何人「未经其同意，且非依法定程序而被夺去不动产的占有」，都可以起诉收回占有，「不论诉讼中另一方主张何种业权」 —— 在那个诉讼里，房子是谁的并不决定结果。第 8(4) 条随后把门关上：「就依本条提起的诉讼所作出的任何命令或判决，不得上诉，亦不准复核。」

⚠️ 编按：法令没有列出一张「不准做的事」清单 —— 没有任何条文写到锁、水或家私。它给的是一个判准：收回房屋是不是走了法院的程序，占用人是不是在非依法定程序下被夺去占有。房东做的某一件事有没有踩过那条线，是律师看了你的文件才能判的事实与法律问题，不是一篇文章能定的。

欠租：Distress 令状，以及它碰不了的东西

欠租有它自己的法令。《1951 年扣押法令》第 4 条写着：「房东追讨租金，除依本法令所定方式外，不得扣押。」Distress 是法院执达员到屋里查封动产、拍卖抵租 —— 不是房东做的动作，是法院下的命令。

申请是单方面（ex parte）的 —— 租客不会先被听取 —— 由房东本人或书面授权的代理人向法官或司法常务官提出。第 5(1) 条那个上限最容易踩空：令状只涵盖「申请日之前该租约不超过十二个完整月份」的应付租金。欠得比这个窗口更久，Distress 也只追得到最近的 12 个月，不是全部欠款。依 Rules of Court 2012，申请以原诉传票提出，附 Form 184 的誓章；代理人的书面授权是 Form 185；令状本身是 Form 186。

租约结束之后还能不能扣押？可以，但要符合第 5(3) 条：租客仍在占用，或租客的物品仍在屋内。动手之前还有两个限制要知道。第 3 条：本法令不适用于欠马来西亚政府或任何州政府的租金。第 7 条：法院可以要求申请人先以现金缴入法院一笔它认为足以支付执达员费用与开销的款项 —— 这是一笔真实的自付成本，任何收费表都报不出来。

执达员不能查封的东西

第 8 条列了哪些不在可查封范围，比多数人以为的多：

• 查封当下正拿在手上使用中的物品。
• 没在使用的工具与器具 —— 前提是屋内另有足够抵偿金额与费用的动产。
• 租客本人及其家人的必要衣物与必要寝具。
• 为其行业而持有的货品 —— 在其日常生意中待搬运、加工、制作或处理的东西。
• 旅店客人的物品、已在法律扣管中的物品，以及政府、地方政府与若干公共财产。

一旦查封，第 9(1) 条就开始倒数。执达员造册并作概略估值，把查封通知连同清册与估值交给租客，并载明拍卖的时间地点 「不得少于通知日起六天」 —— 除非租客在通知日起 5 天内缴清，或取得禁止拍卖的命令。取得那个命令的路径是第 16 条；依 Order 75 第 5(1) 条，申请必须在查封后 7 天内以通知书提出，并附誓章。第 17 条则给法官一整排选项：驳回、撤销令状、有条件或无条件释放财物、命令先审某个争点并在此期间暂停执行，或命令拍卖但价金存入法院。

真的拍卖了，第 19 条订好清偿顺序：先付执达员的费用与开销，再付欠房东的租金与讼费，剩下的退回租客。在法令之外卖掉被查封的财物是罪 —— 第 24 条定的是罚款不超过 RM500 或监禁不超过 3 个月。把家私搬走来躲扣押，法令也预想到了：第 21(1) 条允许法官授权执达员在搬走后 30 天内追去查封，不论东西在哪里。

⚠️ 编按：Distress 追回来的是钱，不是房子；值不值得做，取决于屋里到底有什么、以及有多少熬得过第 8 条的豁免 —— 这是在把钱缴进法院之前该问律师的事，不是之后。

要回房子：租客这一类没有快速通道

简易收回房屋的程序是存在的。Rules of Court 2012 的 Order 89 允许以原诉传票、凭誓章证据、不经审讯就收回土地，最终命令最快可以在送达后 5 个整日作出。它是整本书里最快的一条路，而它用不上这里。

第 1 条把排除写在开头那一句：该程序适用于土地仅由「（不包括租约终止后赖着不走的租客）未经其或其前手许可或同意而进入或留在占用状态」的人占用的情形。占屋者，可以。租约结束后没搬走的前租客，明文不行。那一个括号，正好解释了这类案子为什么要跑那么久。

所以收回房屋要走普通民事诉讼。《1948 年下级法院法令》第 70 条给了 Sessions Court 审理收回不动产诉讼的管辖权，并可「命令法院的适当人员将原告置于该财产的占有中」；而第 70(2) 条允许同一个诉讼一并请求租金或中间收益（mesne profits）、因赖着不走或阻挠收回而生的损害赔偿，以及违约的损害赔偿。一个诉讼，两个问题一起解决。第 93(1) 条把第 66 至 70 条与第 72 至 74 条比照适用到 Magistrates’ Court。

两个限制压在上面。第 70(4) 条：法院若认为「涉及真正的业权争议」，就不行使这项管辖权。另外，对于「人已经跑掉」而不是「赖着不走」的情况，扣押法令另开了一道窄门。第 23 条允许法官授权执达员进入并接管房屋（必要时可用强制力破门），但三个条件要同时成立：房屋以十足租金出租，或租金不低于其年值的四分之三；租金已拖欠不少于 2 个月；而且租客已弃置占有、屋内没有足够可供扣押的财物。即使这样，执达员也是先张贴通知再等：若没有利害关系人在 10 天内向法官申请另下命令，执达员就把房东置于占有中，租约视为终止。这仍然是法院命令，只是换了一张。

去哪个法院，入禀费多少

联邦法院总注册官办公室公布了民事索偿的金额级距，并把「房东与租客之间的纠纷」列在民事索偿的例子里：

那是通则，而法令把这个题目从通则里切了出来。第 65(1)(a) 条给 Sessions Court 「就汽车意外、landlord and tenant 以及 distress 的一切民事诉讼的无限管辖权」，第 65(1)(b) 条则把其他民事诉讼封顶在 RM1,000,000；第 72 条另加一句：它可以发出追租的 distress 令状。Magistrates’ Court 一般民事索偿的上限是第 90 条的 RM100,000，二级推事则依第 92 条限于不超过 RM10,000 的债务或确定金额请求。你的案子该去哪一个，是你那个案子的问题；这里的重点是这个「房东租客除外条款」确实存在。

宪报上的费用，以及它没包含什么

Rules of Court 2012 的 Appendix B2 订下级法院的费用。它在 2013 年 3 月 1 日被 P.U. (A) 67/2013 整份取代；有记录的后续修订动的是其他项目，不是下面这几项：

这些只是入禀费，其他一概不含 —— 没有律师费、没有送达费、没有拍卖费，也不含扣押法令第 7 条下法院可能要求先缴进去给执达员的那笔现金。任何人给你一个「赶走租客要多少钱」的总数，那个数字不在任何宪报里。另外，房子的长期账单不会因为收不到租而停 —— 那些有它们自己的一套升级程序，写在门牌税与地税那篇。

押金：Small Claims 从头到尾

换到桌子的另一边。住宅租赁法令还没生效，法令并未订出统一的法定可扣项目清单，也查不到法定的退还期限 —— 能扣什么，先看租约怎么写，这也是那些条款要另外讲的原因，见租约那篇。但这不代表房东想扣多少都行 —— 一般合约法与证据仍然管这件事。法律给的，是一条便宜的执行管道。

司法机构把 Small Claims Court 描述为审理「个人原告与被告之间、索偿金额不超过 RM5,000 的案件」，由推事依 Rules of Court 2012 的 Order 93 审结。两个资格点很容易漏。第 1 条把原告定义为「并非他人债务的代理人或受让人的个人」 —— 这个限制卡的是提告的那一方，不是被告；所以只要租客本人是个人，就算房东是公司也不影响用这条路，真正被排除的是由公司提告，或索偿是从别人手上接过来的情形。第 7 条禁止代理：「本法院任何诉讼的当事人，不得由律师代表」，被告依法须由获授权人士代表者除外。咨询律师可以，带律师上庭不行。

一张表一张表地算费用

自己送达盖印传票之后，入禀送达誓章再加 RM8.00。柜台上有一个要有心理准备的怪事：2012 年宪报里印在 Form 198 上的说明写入禀费是 RM10，而 Appendix B2 第 1(a) 项与司法机构现行的收费表都写 RM20。以登记处当天收的为准。

流程，以及那两个期限

1. 入禀 Form 198：一式四份交下级法院登记处，本人签名或按指模。法院会给你开庭日期。司法机构另有线上预登记管道，填完把参考单带到柜台缴费。
2. 自己送达：亲自送达，或以预付挂号邮寄到被告最后已知地址，然后入禀送达誓章。
3. 被告有 14 天从送达日起入禀 Form 199。司法机构写得很直白：没有在 14 天内入禀答辩，或没有出庭，「就会对你作出判决，原告会拿到他索偿的判决金额」。
4. 开庭：你自己带证人和文件证明你的索偿，推事当庭决定。第 15 条把讼费封顶在任何一方 RM100，而且完全不准列辩护费。
5. 没人给钱的话，第 16 条是执行管道：入禀 Form 208 的说明理由通知；法院讯问判决债务人后，可以命令发出 Form 84 的扣押与拍卖令状、准他宽限或分期，或命令把他收监。

有两个结局要先算进去。缺席作出的判决可以用 Form 205 申请撤销，但第 10(2) 条要求在判决送达后 21 天内提出，或法院另行酌情允许的期间内。而司法机构对主要结局讲得很硬：「推事的判决是终局的，任何一方都不能上诉到更高的法院。」《1964 年司法法令》从另一头指向同一件事 —— 2006 年重印本第 28(1) 条规定，争议金额在 RM10,000 或以下者，除法律问题外不得上诉到高等法院。把开庭当成你唯一的一次机会来准备。

⚠️ 编按：把盖过印花的租约带上。《1949 年印花税法令》第 52(1) 条说，应征印花税的文书「未经妥为盖印……不得被接纳为证据」 —— 但也要读但书 (a)：「于缴付其应课的印花税及罚款（如有）后」仍可被接纳。没盖印是一个有价码的问题，不是索偿自动完蛋 —— 而那个价码由印花税征收官定，真要走到那一步就问律师。

决定你还有没有得追的那些期限

这类纠纷出事，多半出在时间上。上面所有期限，连同它们的出处，整理在这里。

至于人人都会问的那一题 —— 多久才拿得回房子 —— 没有人公布。司法机构的《顾客服务宪章》承诺「在既定的期限内」处置案件，没有附任何数字。在司法机构自己的网站上，唯一能找到数字的地方是：2018 年 1 月时任首席大法官一场演讲里定的内部结案时限 —— Magistrates’ Court 民事案 6 到 9 个月，Sessions Court 与 High Court 民事案 9 个月。那是 2018 年给法院内部用的目标，不是公布的服务标准，也不是对你那个案子的预测。

沙巴、砂拉越，以及那部还没来的法令

这套东西的骨干是全国性的。《1950 年特定救济法令》在 1974 年 7 月 1 日经 Act A238 延伸适用到马六甲、槟城、沙巴与砂拉越；《1951 年扣押法令》依 P.U. (B) 303/1981 在 1981 年 6 月 1 日于沙巴与砂拉越生效；Rules of Court 2012 则通行全国。上面引用的 Small Claims 指引，其实就登在司法机构为沙巴与砂拉越设的 e-Kehakiman 门户上。

本文写出来的唯一差异是时效那把尺。《1953 年时效法令》第 1(2) 条说：「本法令只适用于西马。」所以上表里的六年期是西马的数字。沙巴与砂拉越各有自己的时效立法，与其猜一个尚未核实的数字，不如去查你那一州的法律门户，或问一位在当地执业的律师。

住宅租赁法令到底走到哪一步

Residential Tenancy Act 这件事传了好几年，所以值得引部门自己的说法，而不是传闻。KPKT 的策略计划列过起草步骤 —— 准备内阁备忘录、把法案草稿送交总检察署审阅，再提呈国会、通过后宪报颁布。然后在 2026 年 8 月 10 日，KPKT 推出《2026–2035 国家房屋政策》，而它列出的主要改革之一，正是「Menggubal Akta Sewaan Kediaman bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih telus, selamat dan seimbang」 —— 制定住宅租赁法令，以建立一个更透明、更安全、更平衡的租赁市场。

照字面读就好：截至 2026 年 9 月，KPKT 自己现行的政策文件仍然把「制定」列为待推行的改革，也没有公布生效日期。在它生效之前，上面写的就是现行适用的法律。另外，因为这两件事常被搞混：KPKT 底下的是购屋者索偿仲裁庭与分层管理仲裁庭，而司法机构为房东租客纠纷公布的管道是民事法院。分层管理仲裁庭受理什么、收费多少，另有专文。

Walaoeh 结论

两边最后都进同一栋楼，而法律对房东行为的规定，比对租客的更细。第 7(2) 条在「谁有理」这个争论开始之前就先把自己动手拿掉；Order 89 把唯一的快速门关上；Sessions Court 对房东租客的无限管辖权之所以存在，正是因为这类案子从来就不该在门口解决。

剩下的是准备。房东这边：盖过印花的租约、一份干净的租金账，以及早点决定目标是钱（Distress，封顶 12 个月欠租，而且要屋里真有熬得过第 8 条的东西才值得做），还是房子（民事诉讼，可以依第 70(2) 条把欠租一起告进去）。租客这边：押金条款、照片，以及知道 RM20 加一张 Form 198 就买得到一场房东同样不能带律师的聆讯。两边共同的：6 年的时效很宽裕，直到它不宽裕为止。这些都不决定你的案子 —— 租约不同、事实不同，同一个条文视合约内容可以往两边切。入禀之前，或者在屋子那边动手之前，把文件拿给律师看。

常见问题（FAQ）

资料来源

以上每一个数字都出自联邦法令、宪报上的附属法规，或马来西亚官方政府页面，核实日期 2026 年 9 月 14 日。全文未使用任何律师楼文章、房产网站或新闻报道。

• 《1950 年特定救济法令》（Act 137） —— 法律修订专员公布的 Laws of Malaysia 重印本。第 7、8 条，以及 1974 年 7 月 1 日延伸适用到马六甲、槟城、沙巴与砂拉越的生效注记。封面写明收录至 2006 年 1 月 1 日的修订；未见更新的官方整合文本。
• 《1951 年扣押法令》（Act 255） —— 第 3、4、5、7、8、9、16、17、19、21、23、24、25 条，以及沙巴与砂拉越的生效注记。同样的重印本说明：收录至 2006 年 1 月 1 日。
• Rules of Court 2012（P.U. (A) 205/2012） —— Order 75（扣押法令程序）、Order 89（简易收回土地程序）、Order 93（小额索偿程序）与 Appendix B2。修订：P.U. (A) 67/2013 自 2013 年 3 月 1 日起整份取代 Appendix B1 与 B2 · P.U. (A) 126/2018 定上诉通知费 · P.U. (A) 351/2020 取代 Order 93 第 1(2) 条。总检察署清单上的每一份修订都已下载核对过，所以上面那张费用表是修订后的版本。
• 《1948 年下级法院法令》（Act 92） —— 第 65、70、72、90、92、93 条。这一部总检察署公布的是截至 2013 年 5 月 1 日的线上更新文本，所以这里的金额上限是现行的 · 《1964 年司法法令》（Act 91）第 28(1) 条，出自 2006 年重印本。
• 《1953 年时效法令》（Act 254） —— 第 1(2) 条（只适用于西马）、第 6(1)(a) 条与第 20 条 · 《1949 年印花税法令》（Act 378）第 52 条及其但书。
• 联邦法院总注册官办公室 —— 民事案件程序：法院级距、把房东租客纠纷列为民事索偿，以及送达期限 · 司法机构的 Small Claims 指引（登在其沙巴与砂拉越 e-Kehakiman 门户）：入禀费表、14 天答辩、终局性说明与执行步骤 · 顾客服务宪章（未公布任何案件时长）· 2018 年 1 月时任首席大法官的演讲，司法机构网站上唯一写出结案时限的地方。
• KPKT 新闻稿：《2026–2035 国家房屋政策》（2026 年 8 月 10 日），住宅租赁法令的现行官方说法 · KPKT 策略计划 2021–2025（2023 年修订），起草步骤出处 · 房屋与分层管理仲裁庭，那两个仲裁庭是什么。