门牌税与地税 2026：两种税、两个部门、两个期限

门牌税与地税 2026 是两份账单：两个部门、两部法律、两套期限。在马来西亚有产业的人几乎都在交这两笔，但很多人说不出哪个信封是哪一个 —— 因为两份账单都不解释另一份，而且它们相隔好几个月才寄到。

本文以西马为主 —— 沙巴、砂拉越另有自己的一套法令与土地局系统，见文末专段。先分清楚：门牌税（Cukai Pintu，也叫 cukai taksiran）是你所在的地方政府（PBT）按你产业的年值抽一个百分比，一年两期。地税（Cukai Tanah）是州土地局按土地本身收的租金，一年一次，而且它才是有牙齿的那个：欠久不缴，法典让征收官送通知、通知期届满仍未缴足，土地可被没入州政府。一个是服务费，另一个是租金 —— 只是房东刚好是州政府。

• 谁收：门牌税由 PBT 依《1976 年地方政府法令》（Act 171）收；地税由州土地局依《国家土地法典》收。
• 门牌税怎么算出来：年值 × 你那个 PBT 自己定的百分比，法令把按年值征收的上限定在 35%。没有全国税率，也没有平均账单。
• 什么时候：门牌税在 1 月和 7 月预缴半年一期；地税在该年第一天全额到期，6 月 1 日起视为欠款。
• 最多人漏掉的那个日期：地税在 5 月 31 日之后才缴会被收欠款费 —— 在雪兰莪，账单一旦超过 RM 100.00，欠款费是应缴全额的 7%（不是只算超过 RM 100 的那一截）。
• 没人去交的那张表：产业转手时，卖方和买方两边都要在 3 个月内以 Form I 通知 PBT。没通知者可被罚款不超过 RM 2,000，或监禁不超过 6 个月，或两者兼施。

买房当下的一次性费用在买房流程那篇。这一篇从产业变成你的那天开始算。

两种税年值算法两个窗口

两种税、两个部门、两套期限

两笔都落在业主身上，而法令对「业主」写得很细。税项「须由当其时为该产业业主的人缴付」，未缴清之前它是该产业上的第一顺位负担。「业主」指土地的注册业主 —— 若地方政府认为注册业主无法追查，则指当其时收取该产业租金的人；对已分层的楼宇，还包括管理机构与任何副业主。

⚠️ 编辑注：所以「我的租客会付门牌税」讲的是一份私人合约，不是法律。房东和租客在租约里怎么约定，不改变 PBT 可以向谁追讨。

门牌税：年值 × 你那个 PBT 的税率

PBT 先给你的产业定一个年值，再乘上一个百分比。按年值还是按改良值征，由州政府决定；两条路法令都设了上限：主税率不得超过年值的 35%，或改良值的 5%；另外的排水税（drainage rate）上限分别是 5% 和 1%。

最多人读错的是年值 —— 它不是你的买价。Act 171 把它定义为「该产业按年出租时合理预期可得的年租毛额估值」，而且假设由房东承担修缮、保险、维护保养以及所有公共税费。空地则两家 PBT 都公布了同一个捷径：土地市价的 10%。自己住也不会变 —— DBKL 说明年值照样按「假如出租能收多少」来定，而 MBPJ 更直接：Act 171 里没有任何条文允许对自住房屋给折让。

两个 PBT，两张公开的税率表

这不是全国税率，是这两个 PBT 各自公布的数字，并排放着看，你就知道隔壁市议会能差多远。

DBKL 还有三行是 MBPJ 表上没有的：村庄内的楼宇 2%、村庄内的空地 1%，以及 Kampung Baru、Kampung Melayu Segambut 和 Sungai Penchala 的楼宇与空地都是 1%。表里的破折号不等于零税率 —— 那只表示该 PBT 在我们读到的表里没有为这个类别单列一行，所以要问，不要猜。

两家都公布了自己的计算示范，这是不用凭空编一间房就能把算式讲清楚的最安全方式。DBKL：年值 RM 13,200 × 4% = 一年 RM 528，半年 RM 264。MBPJ：年值 RM 9,900 × 4% = RM 396；空地市价 RM 90,000，年值 RM 9,000，× 4% = RM 360。

⚠️ 编辑注：MBPJ 自己写明，它目前的门牌税仍建立在 1992 年的价值水平上，而它要承担的成本是现价 —— 这就是重估（Penilaian Semula）存在的理由，也是为什么一张重估通知能让账单和去年完全不像。你的年值会一直不动，直到全面重估；除非价值册（Senarai Nilaian）依 Act 171 第 144 条被修正：新建、扩建、拆除、发出新地契、规划法令导致价值变动，或更正原有估值。

还有两件事两家 PBT 都讲得很白。空地不豁免 —— MBPJ 写明有地契的空地不获豁免，DBKL 写明不论楼宇还是空地，所有产业都可被征收门牌税。门牌税也不是你的管理费 —— DBKL 说明管理费是维护你产业的共用部分，门牌税是养市政服务。两笔都要交。

两个缴费窗口，以及迟了到底要付多少

Act 171 第 133 条定了：税项有效期不超过十二个月，须由业主在 1 月和 7 月到 PBT 办公室或其他指定地点预缴半年一期。MBPJ 把自己的期限写成每年 2 月 28 日前和 8 月 31 日前。部门自己的缴费门户 PBTPay 则只写「门牌税通常一年缴两次」。

错过了，法令是一级一级来的。2 月底或 8 月底仍未缴清，业主除了本金还要付「PBT 不时自行厘定的费用」—— 这笔由 PBT 自己定，所以不存在全国数字。到 2 月底或 8 月底还是没缴，即视为欠款，然后：

1. Form E。PBT 必须先把 Form E 通知寄送或送达业主最后已知地址，要求在寄出或送达起 15 天内缴清欠款，否则不得发出扣押令。
2. Form F。之后 PBT 可发出扣押令，扣押负有缴付责任的业主或占用人在该 PBT 辖区内任何地方的动产 —— 以及该产业上找到的任何动产，不论属于谁。执行官员可在白天破门进入任何房屋或建筑物以执行扣押。
3. 拍卖。自扣押之日起 7 天内未连同费用缴清，被扣押的财物即以公开拍卖出售，欠款另加年息 6% 与费用。
4. 连产业本身。若这样仍追不回欠款，高等法院登记官可依 PBT 的申请下令扣押并出售该产业。

这不是在预测你那个 PBT 会怎么做，这只是法令给的那道梯子。值得记住的是：第一级是一封 15 天的信，不是一通电话。

地税：1 月 1 日到期，6 月 1 日算欠款

《国家土地法典》把已批地土地的租金定为「欠州政府的债」，而且不影响法典关于因欠租而没入土地的条文。某个日历年的租金在该年第一天全额到期，若未提早缴清，自该年 6 月 1 日起视为欠款。它由业主本人或代表在土地管理官（Land Administrator）办公室缴付；算出来的租金若含不足一元的零头，向上进位到整元。

6 月这个日期，就是各州土地局口中「5 月 31 日」的来源。雪兰莪 PTG 把欠款费（FI Tunggakan）公布为适用于 5 月 31 日之后才缴的款项：

接下来是法典自己那道梯子。租金成为欠款后，征收官（Collector）可向业主送出 Form 6A 索款通知，而送达记录会被批注在地契登记本上 —— 也就是说，任何人做地契查询都看得到。除了业主，承押人（chargee）、承租人、留置权人、受批注保护的租户或提出保留（caveat）的人，都可以在通知期内代缴。全额缴足，通知即失效，批注也会被取消。缴不足的话：通知期内征收官不得接受少于全额的付款；期限届满仍未缴足全额，他须下令宣布该土地没入州政府。

地税不常调：同一州的下一次调整，不得在最近一次调整生效日起 10 年届满前生效。这句话两头都成立 —— 地契上那个数字很久都不会动，然后有一天它就动了。

Cukai Petak：分层产业业主交的是这个

如果你持有分层地契（strata）的一个单位（petak），整块地并不只属于你，地税这道题就换了形状。雪兰莪 PTG 说明，该州的分层单位税（Cukai Petak）是依《1985 年分层地契法令》（Act 318）第 23C(8) 款征收的：分层单位或临时区块的税额，须按每个单位、或单位连附属单位、或临时区块的每平方米税率计算。

雪兰莪随后自己定了税率 —— 依 2018 年 2 月 7 日第 4/2018 次州行政议会会议的决定 —— 因为那个每平方米税率直接套用会让税额涨得非常陡。低成本分层发展：Cukai Petak 为《2003 年雪兰莪土地规则》地税税率的 70%，另设最低额 —— 以八打灵县的市区地为例，持有低成本发展计划证明的低成本住宅类最低 RM 16.00，商业类 RM 32.00。非低成本的分层发展则是同一规则下税率的 25%，同样有最低额：八打灵县市区地，住宅类 RM 40.00、商业类 RM 80.00。

⚠️ 编辑注：买了服务式公寓却以为会收住宅价？雪兰莪 PTG 的解释是：服务式公寓的分层地契是以商业的明示条件（syarat nyata）发出的，所以 Cukai Petak 跟着那个条件走。门牌税也是同一套逻辑：MBPJ 把服务式公寓定在 3.5%，高级公寓 3%；DBKL 最高到 7%（36 平方英里范围外是 5%），对住宅楼宇则是统一的 4%。地契上写什么，比宣传册上写什么重要。

上面这些数字是雪兰莪的。我们找不到任何官方页面列出「哪些州已经实施 Cukai Petak」，所以正确的做法是去查你自己那一州的土地局，别假设雪兰莪的数字可以搬过去。

去哪里交，以及你欠 PBT 的三张通知

门牌税现在有一个全国入口：PBTPay —— 房屋及地方政府部（KPKT）辖下地方政府局（JKT）建的地方政府官方集中缴费门户。它可缴门牌税、罚单（kompaun）、租金和其他杂项，支付方式为 FPX、Visa／Mastercard 与 DuitNow QR。2026 年 9 月 14 日当天，它列出 14 个州与联邦直辖区共 102 个 PBT —— 这是已经接入这个门户的数量，不是全国 PBT 的总数；砂拉越和联邦直辖区布城并不在名单上。你那个 PBT 通常也有自己的管道：例如 DBKL 就公布了缴费代号 6981（门牌税）和 22046（已售房屋的地税）。

地税要找州政府。雪兰莪的业主可在 e-Tanah 公共门户用 14 位数的税务账号或地契资料查询与缴付，也可以到雪州任何市政厅／市议会／县议会的柜台，以及全马任何邮局柜台以现金缴付。要预留入账时间：雪兰莪 PTG 说明缴费更新需 3 至 7 个工作天，而申请一份收据核证副本或地契账目结单各收 RM 20.00。在联邦直辖区，PTGWP 为吉隆坡、布城和纳闽各设一个独立的地税查询与缴付服务。

三张没有人会提醒你的通知

1. 卖了或买了 —— Form I，3 个月内。产业买卖或转名时，卖方和买方两边都有责任在 3 个月内以 Form I 通知 PBT。在这张通知送达、或转名被记入 PBT 簿册之前，卖方仍须为该产业的所有税项负责。没通知者可被罚款不超过 RM 2,000，或监禁不超过 6 个月，或两者兼施。MBPJ 在自己的资料单张上也重述了这项责任和三个月的期限。
2. 业主去世 —— Form J，1 年内。因继承或其他原因成为业主的人，须在去世之日起 1 年内通知 PBT。
3. 建了、装修了或重新入住 —— 15 天内。楼宇兴建、重建、扩建、改建、修缮或装修，或原本空置的楼宇重新入住，业主须在 15 天内书面通知 PBT；这 15 天从完工或入住之日起算，以先发生者为准。MBPJ 另加一条：业主申报表（Borang Penyata Pemunya）须在收到之日起 2 个星期内正确填妥，拒填或提供虚假资料可被罚款最高 RM 2,000，或监禁不超过 6 个月，或两者兼施。

如果你觉得账单不对

有路可走，而且都是短钟。价值册重估之前，PBT 须就重估日期发出通知，该日期距宪报刊登之日不得少于 42 天。第 142 条给了五个书面反对的理由：估值高于可征税值、被估的产业其实不应征税、应列入价值册的人或产业被漏掉、估值低于可征税值、以及本该分开估却合并估（或反过来）。法令定的期限是重估指定日期前不少于 14 天。若是修正而非重估，通知须提前不少于 30 天；新的价值册须在生效年份前一年的 12 月 31 日或之前确认。

⚠️ 编辑注：DBKL 自己写的窗口不一样 —— 书面反对须在反对听证会议日期前 10 天内提出。那和法令的「重估日期前不少于 14 天」不是同一个钟，两者回答的是不同的问题。请按你收到的那张通知上印的日期来安排，不要按这一段的数字。

如果 PBT 对你的反对所作的决定你不服，上诉是以原诉动议（originating motion）向高等法院提出，须在收到决定之日起 14 天内提交 —— 而且提交动议时，被上诉的那笔税款必须先缴入 PBT。先付钱，再争。

几乎没人去申请的空屋退款

空置的楼宇照样收到账单：MBPJ 写明不论产业是否有人占用，门牌税都要缴；DBKL 写明空置产业不能豁免，但指引业主向财务局收入部门（Bahagian Hasil）申请空置津贴（elaun kekosongan），电话 03-2617 9000。法令给的机制是退款，不是豁免。若某楼宇空置且不收租金，在已缴税的某个半年期内持续不少于一个日历月，PBT 可按比例下令退款或减免 —— 但前提是业主在所申请期间开始起 7 天内已书面通知 PBT，并在该半年期结束后 1 个月内以书面申请退款，同时能证明该楼宇状况良好、适合居住，已尽一切合理努力寻找租客，所要的租金合理，且在整个申请期间确实空置。把第一个期限再读一遍：是所申请那个期间开始起 7 天，不是收到账单那天起算。

沙巴与砂拉越：另有条例，另有系统

上面全部是西马的情况。《1976 年地方政府法令》和《国家土地法典》在沙巴和砂拉越都不适用，两州各有自己的土地与地方政府立法，所以这里只写它们自己官方公布的内容。

沙巴。土地测量局（Jabatan Tanah dan Ukur）写明年度地租须在每年 1 月 1 日缴付。未清缴欠款可被收取索款通知费 RM 30.00，以及索款通知期届满后按欠款总额 24% 计的附加费（surcaj）；若仍未缴，土地会被拍卖。缴费方式：即时转账或 IBG、SabahPay 应用程式（Payments → Public Sector → Jabatan Tanah & Ukur → Quit Rent），或到任何县土地局、Drive-Thru、总部或 UTC 税务柜台；现金不超过 RM 10,000，结单在 3 个工作天内更新。

砂拉越。地租走砂拉越自己的《土地法典》和自己的地契类别 —— Land Code Title、Grant of State Land、各种 lease 与 occupation ticket —— 查询走 eLASIS 的 Land Rent & Premium，按省（Division）和地契类别选。我们找不到砂拉越有哪个页面公布到期日或逾期罚则，所以这里不印一个出来；请直接问砂拉越土地测量局。两州的地方政府那一边则由各自的地方政府条例管，超出这篇核实过的范围。

Walaoeh 结论

先搞清楚每份账单来自哪个部门，其余自然就顺了。门牌税是 PBT 的，一年两期，建立在一个你可以提出反对的年值上；地税是州政府的，一年一次，也是唯一可能以土地没入收场的那一笔。真正要紧的数字全都是公开的 —— 你那个 PBT 公布、你那一州的土地局公布 —— 而没有一个是以「全国数字」的形式公布的。这正是聊天时流传的那些数字常常错的原因。

两个日期造成大部分损失。5 月 31 日，过了它地税就开始多付 —— 在雪兰莪，账单超过 RM 100.00 时是应缴金额的 7%。还有转名后的 3 个月：卖方和买方都欠 PBT 一张 Form I 通知，而这张通知几乎没人送；在送出之前，卖方一直为税项负责。两个都记进日历，然后把你自己那个 PBT 的税率表收在找得到的地方 —— 因为只有那张表适用于你。

常见问题（FAQ）

资料来源

以上每一个数字都出自联邦法令或马来西亚官方政府页面，核实日期 2026 年 9 月 14 日。

• 《1976 年地方政府法令》（Act 171） —— 总检察署法律修订专员公布的 Laws of Malaysia 重印本。第十五部「征税与估值」：第 127、130、133、134、141 至 151、160 至 162 条，以及第 2 条对「年值」和「业主」的定义。封面写明收录至 2006 年 1 月 1 日的修订；我们找不到更新的重印本，所以文中的操作性日期在能找到 PBT 自己现行页面时都另外对照过。
• 《国家土地法典》 —— 联邦土地及矿产局总监署（JKPTG）公布的数字版。第 93 至 101 条：租金、欠款、索款通知与没入。JKPTG 自己的免责声明写明该版本仅供参考，其修订清单也远早于引入 Cukai Petak 的那次修订，因此条文编号按 JKPTG 公布的方式引用。
• DBKL —— 门牌税常见问题：DBKL 公布的税率表、年值算法、计算示范、反对窗口与空置津贴出处 · DBKL 线上缴费：缴费代号出处。
• MBPJ —— 估值与门牌税一般资料（2025 年 7 月）：MBPJ 税率表、2 月 28 日与 8 月 31 日期限、计算示范出处 · MBPJ —— 重估与门牌税常见问题（2024 年 6 月）：空屋照缴、业主申报表罚则、1992 年价值水平出处。
• 雪兰莪 PTG —— 柜台缴费与欠款费 · 线上缴费指南 · Info Cukai Petak · 收入部门收费 · e-Tanah 查询与缴付。
• PBTPay：KPKT 辖下地方政府局建的地方政府集中缴费门户 · 已接入的 PBT 名单 · PTGWP e-Bayaran。
• 沙巴土地测量局 —— 地租缴付方式（2022 年 12 月） · 砂拉越 eLASIS Land Rent & Premium 查询。

雪兰莪 PTG：+603-5544 7000，或 [email protected]。MBPJ 估值与产业管理局，Menara MBPJ 11 楼：03-7954 5984，或 [email protected]。PTGWP：603-2610 3300，或 [email protected]。DBKL 投诉：免费电话 1800-88-3255。